Superbonus e condominio: come si calcolano i limiti di spesa?

Con la Risoluzione 60/E/2020 (IN ALLEGATO) l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un dubbio importante riguardo all'applicazione del Superbonus per i lavori di efficientamento energetico nelle parti comuni del condominio. Il limite di spesa deve essere calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, e deve ritenersi riferito all’intero edificio e non alle singole unità. Ciascun condomino, poi, potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

La fattispecie presa in esame dall'Agenzia riguarda un edificio in condominio composto da quattro unità immobiliari. I condomini intendono realizzare alcuni interventi sulle parti comuni, finalizzati all'efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico. In particolare:

• la posa in opera di un cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale e la sostituzione delle finestre e dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica nonché la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, per compensare lo spessore del cappotto;
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e dei sistemi di accumulo integrati e di infrastruttura di ricarica dei veicoli elettrici;
• la sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità immobiliari;
• il restauro della facciata con la sostituzione di grondaie e pluviali, restauro dei parapetti e delle persiane (intervento che, specifica l’Agenzia, non è agevolabile con il Superbonus, ma con il Bonus Facciate);
• la riduzione del rischio sismico e il recupero del patrimonio edilizio.

I limiti di spesa

Se gli interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. In particolare, se l’edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio; nel caso di specie, trattandosi, come riferito dall’Istante, di un edificio composto da 4 unità immobiliari, il predetto limite è pari a 160.000 euro.

Per gli interventi antisismici, la detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Per gli interventi dai quali derivi la riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, realizzati sulle parti comuni degli edifici, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. Nel caso di specie, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari quindi a 384.000 euro.

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L’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare. Nel caso di specie, pertanto, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro o a 96.000 euro nel caso in cui siano realizzati interventi, rispettivamente, di isolamento termico delle superfici opache o di riduzione del rischio sismico.

Limiti di spesa per interventi “trainati”

• Sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (ad esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto come, ad esempio, i cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso nonché dei portoni esterni che delimitino l’involucro riscaldato dell’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati: 60.000 euro per ciascun immobile;
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici: 60.000 euro per ciascun immobile;
• Sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale, anche qualora l'impianto sia sostituito o integrato nelle singole unità immobiliari in assenza di un impianto termico centralizzato: 30.000 euro per ciascun immobile;
• Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici: 3.000 euro.
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici: 48.000 euro per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
• installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati: 1000 euro per ogni kWh.

Attenzione: come chiarito nella circolare n. 24/E del 2020, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. È possibile fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi – non essendo possibile fruire per le medesime spese di più agevolazioni – e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Per i condomini, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che, come già precisato, siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

In allegato la Risoluzione 60/E dell’Agenzia delle Entrate