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Chi possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” può beneficiare nuovamente dello stesso regime fiscale per comprare una nuova abitazione, a condizione che venda quella precedentemente agevolata entro due anni dal nuovo acquisto. È quanto ribadisce l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 117 del 2026, affrontando il caso particolare di un’abitazione derivante dall’accorpamento di due unità immobiliari acquistate in tempi diversi.
Il caso esaminato dall’Agenzia
La vicenda riguarda due contribuenti che nel 1986 avevano acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. Successivamente, nel 2004, avevano acquistato l’immobile confinante per ampliare gli spazi abitativi. Per questo secondo acquisto non era stato possibile ottenere il beneficio fiscale, poiché all’epoca la normativa non consentiva ancora l’estensione dell’agevolazione a chi acquistava un immobile adiacente destinato ad ampliare la propria abitazione principale.
Dopo l’acquisto, le due unità sono state fuse e accorpate catastalmente, dando origine a un’unica abitazione. I contribuenti hanno quindi manifestato l’intenzione di acquistare una nuova casa nello stesso comune di residenza, chiedendo se fosse possibile accedere nuovamente alle agevolazioni prima casa e al relativo credito d’imposta.
Le condizioni previste dalla normativa
L’Agenzia ricorda che il regime agevolato prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per l’acquisto di abitazioni non di lusso, purché siano rispettati determinati requisiti. Tra questi rientrano la residenza nel comune in cui si trova l’immobile, l’assenza di altri diritti reali su abitazioni nello stesso comune e il mancato possesso di altri immobili acquistati con il medesimo beneficio fiscale.
Tuttavia, grazie alle modifiche introdotte negli ultimi anni, il contribuente può acquistare una nuova abitazione con l’agevolazione prima casa anche se possiede ancora un immobile già acquistato con lo stesso beneficio, purché quest’ultimo venga alienato entro due anni dalla data del nuovo acquisto.
Il credito d’imposta e il requisito dell’acquisto agevolato
La normativa riconosce inoltre un credito d’imposta a chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e ne compra un altro, sempre in presenza dei requisiti richiesti. Il credito può essere utilizzato fino a concorrenza delle imposte versate sul precedente acquisto agevolato e non può superare l’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
L’elemento fondamentale evidenziato dall’Agenzia è che il credito d’imposta nasce esclusivamente in relazione a immobili per i quali siano state effettivamente utilizzate le agevolazioni prima casa. Di conseguenza, non può essere riconosciuto per quote o porzioni di immobile acquistate con tassazione ordinaria.
La soluzione dell’Agenzia delle Entrate
Nel caso specifico, l’Agenzia ha confermato la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa per il nuovo acquisto, nonostante l’immobile posseduto sia situato nello stesso comune, a condizione che l’abitazione risultante dalla fusione delle due unità venga venduta entro due anni.
Per quanto riguarda il credito d’imposta, il beneficio sarà riconosciuto soltanto con riferimento alla parte dell’immobile originariamente acquistata nel 1986 con l’aliquota agevolata. La quota corrispondente all’abitazione acquistata nel 2004 senza agevolazioni resta esclusa dal calcolo del credito.
Nessun recupero delle imposte versate in misura ordinaria
Il chiarimento dell’Agenzia conferma un principio ormai consolidato: il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è strettamente collegato alle imposte pagate in occasione di un precedente acquisto agevolato. Le somme versate con l’aliquota ordinaria non possono essere recuperate né considerate nella determinazione del credito.
Per i proprietari di immobili derivanti da fusioni o accorpamenti catastali, la risposta n. 117/2026 rappresenta quindi un importante riferimento interpretativo, chiarendo che il beneficio fiscale segue la storia tributaria delle singole porzioni immobiliari e non quella dell’immobile unitario risultante dall’accorpamento.
