“Orbene, costituisce principio già affermato e che deve essere ulteriormente ribadito quello secondo il quale il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. “doppia conformità”), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica”.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione penale, nella sentenza n. 16084 del 28 aprile 2025, con la quale si evidenzia che l’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia) prevede “ancor oggi, pur a seguito delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 1, lett. g), n. 1, D.L. n. 69 del 2024, convertito con modificazioni dalla legge n. 105 del 2024 (cd. “decreto salva casa”), la necessità che l’opera realizzata in assenza di permesso di costruire o in totale difformità sia doppiamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che a quello della domanda”.
Dunque, anche dopo il Salva Casa, in assenza della preventiva autorizzazione sismica non è consentita la sanatoria ai sensi dell'art. 36 del Testo Unico Edilizia.
Ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione entro 90 gg: automatica acquisizione gratuita al Comune
“Secondo l’ormai consolidato e prevalente orientamento della Corte di cassazione, l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire emessa dall’Autorità amministrativa determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente, indipendentemente dalla notifica all’interessato dell’accertamento formale dell’inottemperanza”, ricorda la suprema Corte, secondo la quale “deve ritenersi ormai superato l’indirizzo secondo il quale, invece, l’inutile decorso del termine di novanta giorni dall’ingiunzione a demolire non determina automaticamente l’acquisizione gratuita “di diritto” al patrimonio comunale del bene e dell’area di sedime, sia nell’ipotesi di inottemperanza involontaria all’ingiunzione, sia nell’ipotesi in cui la P.A. proroghi il termine per completare la demolizione sia, infine, nell’ipotesi in cui l’area appartenga ad un proprietario estraneo alla commissione dell’illecito urbanistico”.
Osserva la Cassazione: “Se è vero che l’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione stessa, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente, è altrettanto vero che tale adempimento è successivo alla acquisizione al patrimonio comunale, non potendosi confondere il titolo della acquisizione del diritto di proprietà con quello che legittima l’immissione in possesso e rende ostensibile a tutti l’avvenuta acquisizione.
Anche la giurisprudenza amministrativa, risolvendo un annoso contrasto giurisprudenziale, ha più recentemente affermato il principio secondo il quale l’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, emesso ai sensi dell’art. 31, comma 3, del D.P.R. n. 380 del 2001, ha natura dichiarativa e comporta - in base alle regole dell’obbligo propter rem - l’acquisto ipso iure del bene identificato nell’ordinanza di demolizione alla scadenza del termine di 90 giorni fissato con l’ordinanza di demolizione. Qualora per la prima volta sia con esso identificata l’area ulteriore acquisita, in aggiunta al manufatto abusivo, l’ordinanza ha natura parzialmente costitutiva in relazione solo a quest’ultima (comportando una fattispecie a formazione progressiva)”.
In buona sostanza, la natura dichiarativa dell’atto di acquisizione al patrimonio comunale comporta che, in sua mancanza, il bene resti comunque di proprietà del Comune.
