In Italia ci sono tra 9,6 e 10 milioni di abitazioni vuote, pari a circa il 27-30% del patrimonio immobiliare nazionale. Un dato rilevato da ISTAT che fotografa un fenomeno dalle dimensioni imponenti: milioni di immobili non occupati che oggi rappresentano un costo per i proprietari — tra imposte, tasse e spese condominiali — ma che potrebbero trasformarsi in una straordinaria opportunità economica.
Il valore complessivo di queste abitazioni è stimato nell’ordine di miliardi di euro: un capitale immobilizzato che, se riattivato, potrebbe generare ricadute positive sull’economia e accelerare la transizione energetica del Paese.
L’analisi di MCE Lab ed ENEA: i passi per valorizzare le case vuote
Per comprendere come trasformare questo patrimonio inutilizzato in investimento redditizio, MCE Lab — piattaforma promossa da MCE - Mostra Convegno Expocomfort — in collaborazione con ENEA ha condotto un’analisi approfondita sui costi, sugli interventi tecnici necessari e sulle opportunità di rendimento.
La maggior parte degli immobili vuoti è stata costruita prima del 1980 e necessita di adeguamenti energetici e normativi per risultare appetibile in un mercato sempre più orientato verso case green e smart. Nonostante i miglioramenti registrati tra il 2018 e il 2023 — con un aumento degli edifici in classe A dal 7,8% all’11,3% — circa il 70% del parco immobiliare italiano resta nelle tre peggiori classi energetiche.
Questa situazione incide non solo sulla sostenibilità ambientale e sulla povertà energetica, ma anche sul valore di mercato degli immobili.
Case efficienti valgono di più: +80% rispetto a quelle da ristrutturare
Negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare italiano ha premiato in modo crescente gli edifici ad alta prestazione energetica (classi A e B). L’analisi della Community Smart Building di TEHA Group evidenzia che il valore medio degli edifici ristrutturati raggiunge 2.316 euro/m², ovvero l’80% in più rispetto a quelli da ristrutturare (1.290 euro/m²).
L’efficientamento energetico si traduce quindi in un doppio vantaggio: riduzione dei consumi e aumento del valore immobiliare.
Gli interventi più efficaci e i costi medi
Secondo le statistiche elaborate da ENEA sulla misura Ecobonus, gli interventi più comuni per gli edifici residenziali includono:
- Isolamento termico di coperture e soffitti: circa 170 €/m²
- Isolamento termico delle pareti: circa 200 €/m² (variabile in base ai materiali)
- Sostituzione degli infissi: circa 900 €/m², a seconda di materiale e configurazione
- Schermature solari: circa 280 €/m²
- Pompe di calore: 950 €/kW fino a 10 kW; 1.300 €/kW tra 10 e 35 kW (10.000-12.000 euro per un appartamento di 150 m²)
- Impianto fotovoltaico: circa 2.300 €/kWp (3 kWp richiedono circa 18 m²); accumulo a circa 950 €/kWh
- Solare termico: circa 1.600 €/m² (4 m² per una famiglia di quattro persone)
- Building automation (domotica): circa 70 €/m²
Questi interventi consentono risparmi in bolletta che possono superare il 50%, soprattutto se combinati con incentivi fiscali ancora attivi come Ecobonus, Bonus Casa e Conto Termico 3.0.
Direttiva UE e obiettivi 2050: la spinta normativa
La Direttiva (UE) 2024/1275 impone agli Stati membri una traiettoria vincolante di riduzione dei consumi: -16% entro il 2030 e -22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020. L’obiettivo finale è un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050.
“Questo patrimonio immobiliare può essere valorizzato, favorendo una ripresa economica verde e sostenibile, trasformando un costo in opportunità concreta per i proprietari e per l’ambiente”, afferma Nicolandrea Calabrese, Responsabile Laboratorio efficienza energetica negli Edifici e Sviluppo Urbano. Fondamentale, sottolinea, è affidarsi a professionisti qualificati — architetti, ingegneri e geometri iscritti ai rispettivi ordini — in grado di pianificare interventi integrati nel rispetto delle normative.
Tre casi concreti: fino al +45% di valore
L’analisi mostra come la riqualificazione possa incrementare il valore di un immobile fino al 45%, con effetti positivi anche sui canoni di locazione.
1. Appartamento in città (Milano)
Classe G: 4.000 €/m²; affitto 180 €/m² annui
Dopo riqualificazione (Classe B): 5.800 €/m² (+45%); affitto 220 €/m² annui (+22%)
2. Casa al mare (Sestri Levante, Liguria)
Classe G: 3.200 €/m²; 700-800 € a settimana in alta stagione
Dopo riqualificazione (Classe B): 4.200 €/m² (+31%); 1.100-1.200 € a settimana (+40%)
3. Chalet in montagna (Madonna di Campiglio, Trentino)
Classe G: 5.500 €/m²; 900-1.000 € a settimana
Dopo riqualificazione (Classe B): 8.000 €/m² (+45%); oltre 1.400 € a settimana (+40%)
In tutti i casi, l’efficienza energetica migliora comfort, riduce i costi di gestione e rende l’immobile più competitivo sia nella vendita sia nell’affitto, turistico o residenziale.
