Gli acquirenti delle abitazioni vendute da una società che ha stipulato una convenzione urbanistica con un Comune per la demolizione e il rifacimento di un complesso abitativo, costituito da appartamenti e posti auto, potranno usufruire del "Sisma-bonus acquisti" (articolo 16, comma 1-septies, del Dl n. 63/2013) nel caso in cui il compendio, demolito e ampliato, sorga nello stesso Comune ma in una diversa zona. La detrazione spetta nella misura del 110% del prezzo di vendita ma con il limite di euro 96mila per ciascuna unità immobiliare e, ovviamente, a condizione le vendite siano stipulate entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori e comunque entro e non oltre il 30 giugno 2022 (articolo 119, comma 4 del Dl “Rilancio”). È il chiarimento fornito dall’Agenzia dele entrate con la risposta n. 478 del 15 luglio 2021.
Il dubbio interpretativo riguarda, questa volta, il concetto di "diverso sedime", o meglio un intervento che comporta la demolizione totale di un edificio esistente, la delocalizzazione del volume su un terreno situato nello stesso Comune ma distante dall'edificio demolito, la ricostruzione di un nuovo edificio avente diversa sagoma, prospetto, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e un incremento di volumetria in base alla normativa regionale vigente.
L’Agenzia, dopo aver fornito un quadro normativo sulla detrazione in esame, evidenzia che è irrilevante il fatto che il nuovo edificio è costruito a qualche centinaia di metri rispetto a prima e che abbia diversa sagoma, prospetto, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
Come precisato anche dalla circolare n. 19/2020, infatti, la disposizione di favore si applica anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico, se le disposizioni urbanistiche consentano tale variazione. Il beneficio, in sintesi, si può applicare anche ai casi che non rientrano prettamente nella “ristrutturazione edilizia”, secondo la definizione fornita dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr n. 380/2001.
L’Agenzia, quindi, ritiene che in presenza di tutti i requisiti previsti dalla normativa gli acquirenti possano fruire della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63/2013. Parimenti gli stessi acquirenti potranno optare, al posto della detrazione diretta, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
In allegato la risposta n. 478 del 15 luglio 2021
