Nel settore immobiliare il valore di un asset viene ancora oggi misurato principalmente sul prezzo di acquisto. Tuttavia, lungo l’intero ciclo di vita di un edificio, i costi di gestione possono arrivare da una volta e mezzo fino a tre volte l’investimento iniziale di costruzione. Una dinamica che evidenzia come la vera redditività non dipenda solo dall’acquisizione, ma dalla capacità di mantenere e valorizzare l’immobile nel tempo.
In Italia il tema è ancora più rilevante: oltre il 60% del patrimonio edilizio è stato costruito prima del 1976 e più dell’80% degli edifici che saranno in uso nel 2050 esiste già oggi, secondo la Commissione Europea. Un contesto che rende centrale la gestione del patrimonio esistente.
Un patrimonio datato e ad alta intensità di intervento
Una quota significativa degli edifici non residenziali italiani si colloca ancora nelle classi energetiche più basse. Oltre il 40% rientra nelle categorie F e G, secondo le principali elaborazioni sui dati APE. Si tratta spesso di immobili caratterizzati da impianti obsoleti e da una gestione ancora reattiva, basata sull’intervento a guasto.
In questo scenario, l’adozione di modelli di gestione evoluti basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT sta cambiando l’approccio operativo. La manutenzione predittiva consente di ridurre fino a un terzo gli interventi non pianificati, mentre gli interventi di efficientamento energetico possono generare risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, la riduzione dei costi operativi può arrivare al 20–30%, con impatti significativi sulla redditività degli asset.
Quando la gestione diventa il fattore decisivo
Se osservati su base annua, i costi di gestione incidono mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. La componente principale è rappresentata dai consumi energetici, seguita dalla manutenzione tecnica e dai servizi di gestione.
Su un arco temporale di circa 30 anni, però, questi costi diventano progressivamente dominanti e possono superare l’investimento iniziale, soprattutto nel caso di edifici esistenti destinati a un lungo ciclo di utilizzo. Nonostante questo, nelle valutazioni di mercato la gestione resta spesso una variabile secondaria, con il risultato che il valore degli immobili non riflette pienamente la loro capacità di generare reddito nel tempo.
La gestione come processo continuo e non intervento isolato
In un contesto dominato da patrimoni immobiliari datati e da frequenti cambi di proprietà o destinazione d’uso, la continuità gestionale diventa un elemento strategico. La frammentazione delle informazioni tecniche e operative rischia infatti di compromettere le strategie di efficientamento nel lungo periodo.
L’esperienza di Fervo, realtà italiana specializzata nella gestione tecnica degli asset immobiliari, mostra come la valorizzazione non sia un intervento puntuale ma un processo continuo. L’utilizzo di sistemi digitali e sensori IoT consente di costruire una base informativa completa sugli edifici, migliorando la conoscenza degli impianti e riducendo fino al 10–20% gli interventi non pianificati.
Come sottolinea il COO Rocco Ruggiero, la sfida oggi è rendere gli edifici capaci di “raccontare” il proprio funzionamento attraverso dati e sistemi intelligenti, trasformando anche il patrimonio esistente in asset digitalmente monitorabili.
Per il CEO Alessandro Belloni, il valore immobiliare non si esaurisce nel momento dell’acquisto ma si costruisce nel tempo, attraverso una gestione continua e strategica in grado di incidere sulla performance, sulla resilienza e sulle decisioni di investimento.
Dal mattone alla gestione del dato
La trasformazione del real estate passa quindi da una nuova centralità della gestione, che non è più una funzione accessoria ma una leva strategica di investimento. In un mercato dominato da patrimoni esistenti e da margini di efficientamento ancora elevati, il valore degli immobili si costruisce sempre più nel tempo, attraverso dati, continuità e capacità di governo degli asset.
