Fisco

Superbonus e plusvalenze da cessioni di immobili: dal Fisco la circolare con le istruzioni

La legge di bilancio 2024 ha introdotto modifiche alla disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili e misure in materia di variazione dello stato dei beni. Agenzia delle entrate: “La prima casa fuori dall’ambito di applicazione della norma”

venerdì 14 giugno 2024 - Alessandro Giraudi

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La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), ha introdotto, tra l’altro, modifiche alla disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili (articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024), nonché misure in materia di variazione dello stato dei beni (articolo 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024).

L’ultima Legge di Bilancio ha introdotto, a partire dal 1° gennaio 2024, un’ipotesi di plusvalenza che si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni. La plusvalenza configura un reddito diverso se non conseguito nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice.

Con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, l'Agenzia delle entrate fornisce le istruzioni operative agli Uffici, per garantirne l’uniformità di azione, sulle novità fiscali introdotte dalle disposizioni sopra citate.

Prima casa fuori dall’ambito di applicazione della norma

La nuova circolare dell'AdE ricorda che sono fuori dall’ambito di applicazione della norma le plusvalenze relative agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, se al momento della cessione sono stati acquistati (o costruiti) da meno di dieci anni.

Misure in materia di variazione dello stato dei beni

Il comma 86 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2024 dispone che l’«Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati».

Il comma 87 stabilisce che, nei «casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190».

L’articolo 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024 introduce novità in materia di variazione dello stato dei beni, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, al fine di adeguare la rendita catastale delle unità immobiliari ai miglioramenti conseguiti per effetto degli interventi ammessi al Superbonus. Per l’individuazione degli immobili oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, l'Agenzia delle entrate rinvia ai chiarimenti resi con le circolari 8 agosto 2020, n. 24/E, 22 dicembre 2020, n. 30/E, 23 giugno 2022, n. 23/E, 13 giugno 2023, n. 13/E, nonché con le risoluzioni 28 settembre 2020, n. 60/E, 12 marzo 2021, n. 18/E, e 15 febbraio 2022, n. 8/E.

Il comma 86 prevede, in particolare, che l’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite liste selettive, elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie d’interoperabilità e analisi delle banche dati, verifichi se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, in relazione alle unità immobiliari oggetto dei menzionati incentivi, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

In altri termini, il comma 86, integrando le disposizioni già esistenti in materia, prevede, con specifico riguardo alle unità immobiliari oggetto degli interventi Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, un potere di verifica dell’Agenzia delle entrate funzionale a indurre il contribuente all’adempimento degli obblighi di comunicazione laddove non eseguiti o non eseguiti correttamente e, quindi, ad aggiornare eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei fabbricati.

Il successivo comma 87 dispone che, limitatamente ai casi oggetto di verifica di cui al comma 1 per i quali non risulti effettuata la presentazione di tale dichiarazione (ossia la dichiarazione di variazione dello stato dei beni di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del d.m. n. 701 del 1994), l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente un’apposita comunicazione, ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento previsto.

La disposizione di cui al comma 87 introduce, quindi, anche per i casi di omessa denuncia delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, un meccanismo di stimolo alla compliance, che consente ai soggetti destinatari della comunicazione di provvedere spontaneamente a regolarizzare la propria posizione.

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