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Con la risposta a interpello n. 124 del 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sul regime fiscale applicabile alla vendita di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus. Il tema riguarda la tassazione delle eventuali plusvalenze realizzate in caso di cessione dell’immobile entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, la plusvalenza non è imponibile quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del decennio antecedente alla vendita. Inoltre, ai fini del calcolo del periodo di possesso, assume rilevanza la data di acquisto originaria dell’immobile e non quella della successiva consolidazione della piena proprietà.
Il caso esaminato nell’interpello
La vicenda riguarda una contribuente che aveva acquistato la piena proprietà di un immobile dai propri genitori nel maggio del 2006. Nel 2012 aveva poi donato ai genitori il diritto di usufrutto vitalizio, mantenendo la nuda proprietà.
Nel gennaio del 2022 l’usufrutto si è estinto per rinuncia gratuita da parte degli usufruttuari, determinando la ricostituzione della piena proprietà in capo alla contribuente. I genitori hanno continuato a vivere nell’immobile fino al 2022, mantenendovi la residenza anagrafica. Successivamente, l’immobile è rimasto a disposizione della proprietaria oppure è stato locato a terzi.
In vista della futura vendita dell’immobile, la contribuente ha chiesto all’Agenzia quale fosse la data da considerare per individuare il decennio previsto dall’articolo 67 del Tuir e se il periodo di utilizzo dell’abitazione da parte dei genitori potesse essere considerato valido ai fini dell’esenzione dalla tassazione della plusvalenza.
La data di acquisto resta quella originaria
Nel proprio parere, l’Agenzia delle Entrate richiama i principi già espressi in precedenti documenti di prassi, secondo i quali la semplice estinzione dell’usufrutto non comporta l’acquisizione di un nuovo diritto reale da parte del nudo proprietario.
Quando l’usufrutto si estingue per morte dell’usufruttuario o per rinuncia gratuita dello stesso, il diritto di proprietà già presente nel patrimonio del nudo proprietario si riespande automaticamente. Non si verifica quindi un nuovo acquisto dell’immobile.
Per questo motivo, nel caso esaminato, la data rilevante ai fini fiscali resta quella del 9 maggio 2006, giorno in cui la contribuente aveva acquistato la piena proprietà mediante compravendita. La rinuncia gratuita all’usufrutto intervenuta nel 2022 non interrompe né azzera il periodo di possesso maturato fino a quel momento.
L’importanza dell’abitazione principale dei familiari
Un altro aspetto centrale riguarda la destinazione dell’immobile ad abitazione principale dei familiari del cedente. La normativa prevede infatti che la plusvalenza non sia tassabile quando l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione.
Nel caso specifico, i genitori della contribuente hanno mantenuto la propria residenza nell’immobile per un periodo molto lungo, ben superiore alla maggior parte del decennio preso in considerazione dalla norma. Tale circostanza consente di soddisfare il requisito richiesto dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir.
Quando la plusvalenza non è imponibile
L’Agenzia conclude che, qualora la vendita dell’immobile avvenga entro il 27 aprile 2027, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà soggetta a tassazione.
La ragione è duplice: da un lato il periodo di possesso deve essere calcolato a partire dall’acquisto originario del 2006; dall’altro l’immobile è stato destinato ad abitazione principale dei familiari della proprietaria per la maggior parte del decennio antecedente alla cessione.
Un principio importante per i proprietari di immobili agevolati
Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate assume particolare rilevanza per tutti i contribuenti che intendono vendere immobili interessati da lavori agevolati con il Superbonus. La risposta conferma che, in presenza di usufrutto successivamente estinto per rinuncia gratuita, non si determina un nuovo acquisto fiscalmente rilevante.
Allo stesso tempo, viene ribadita l’importanza della destinazione dell’immobile ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, elemento che può consentire l’esclusione della tassazione della plusvalenza anche in presenza di interventi edilizi agevolati conclusi nei dieci anni precedenti alla vendita.
