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Limitazioni agli affitti brevi, interventi sulle seconde case e misure contro gli immobili lasciati inutilizzati per lunghi periodi. Sono alcune delle possibilità contemplate dalla Commissione europea nel nuovo Affordable Housing Act, presentato il 9 settembre con l’obiettivo di definire un quadro comune per affrontare le situazioni di forte pressione sul mercato abitativo.
La proposta non introduce direttamente nuovi divieti e non attribuisce nuovi poteri alle amministrazioni nazionali o locali. Stabilisce piuttosto quando e a quali condizioni eventuali restrizioni possono essere adottate, cercando di conciliare il diritto all’abitazione con le libertà del mercato interno.
Per giustificare un intervento saranno necessari dati verificabili, una situazione effettiva di stress abitativo e la dimostrazione che la misura sia necessaria e proporzionata. Le restrizioni dovranno inoltre avere un preciso perimetro territoriale e una durata limitata.
Come si individua un’area sotto pressione
Il regolamento individua un indicatore comune per valutare la pressione abitativa: il price-to-income ratio, che mette in rapporto il prezzo di un’abitazione di dimensioni medie con il reddito disponibile pro capite.
Un territorio potrà essere classificato come area sotto stress quando il rapporto sarà almeno pari a 8, quando sarà aumentato nell’arco dei dieci anni precedenti e quando i dati relativi a popolazione, domanda e offerta indicheranno che la situazione difficilmente migliorerà nei tre anni successivi.
Con un rapporto pari o superiore a 10 non sarebbe invece necessario dimostrare anche l’incremento registrato nel decennio precedente.
La delimitazione dovrà essere la più circoscritta possibile: dalla singola porzione di quartiere fino al Comune, all’area metropolitana o ad altre tipologie territoriali.
Affitti brevi, limiti solo se incidono sull’offerta
Per introdurre restrizioni agli affitti di breve durata, l’autorità dovrà dimostrare che il fenomeno ha avuto un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti.
Le eventuali limitazioni dovrebbero concentrarsi sulle attività maggiormente in grado, per dimensione, frequenza o natura commerciale, di sottrarre immobili al mercato delle locazioni residenziali di lungo periodo.
Una tutela specifica riguarda la residenza principale dell’host: le restrizioni adottate esclusivamente per ragioni abitative non potranno interessare l’abitazione principale.
Prima di introdurre ulteriori misure dovranno inoltre essere utilizzati gli strumenti già previsti dal regolamento europeo sugli affitti brevi, compresi registrazione e controlli sugli annunci.
Seconde case e immobili inutilizzati
Il nuovo quadro europeo comprende anche eventuali restrizioni sull’acquisto o sull’utilizzo di immobili residenziali destinati a finalità diverse dalla residenza principale.
Anche in questo caso l’amministrazione dovrà dimostrare un impatto significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni.
Per gli interventi contro gli immobili vuoti dovranno essere considerate le situazioni nelle quali la mancata occupazione è giustificata, ad esempio per motivi di lavoro o studio, condizioni di salute, successioni in corso, impedimenti giuridici o inagibilità.
Misure temporanee e soggette a verifica
Il principio generale è quello della proporzionalità. Prima di imporre una restrizione, l’autorità dovrà verificare se esistano soluzioni meno limitative capaci di raggiungere lo stesso risultato in tempi ragionevoli.
Le misure dovranno essere pubblicate prima della loro entrata in vigore, indicare l’area interessata e motivare le valutazioni effettuate. Persone fisiche e imprese dovranno inoltre poterle contestare davanti a un giudice.
La durata massima prevista è di cinque anni. Un'eventuale proroga sarà possibile soltanto dopo una nuova verifica della situazione abitativa e della permanenza delle condizioni che avevano giustificato l’intervento.
Più abitazioni attraverso rigenerazione e recupero
La Commissione sottolinea però che limitare gli usi non residenziali non basta a risolvere una carenza strutturale di abitazioni.
Parallelamente all’Affordable Housing Act arriva quindi una Raccomandazione che invita gli Stati e gli enti territoriali ad aumentare l’offerta attraverso il recupero degli immobili vuoti, la riqualificazione del patrimonio esistente, la riconversione di edifici non residenziali e la costruzione di nuove abitazioni.
Tra gli strumenti indicati figurano anche gli Housing Acceleration Plans, pensati per accelerare investimenti e procedure e aumentare soprattutto l’offerta di alloggi sociali e a prezzi accessibili.
Il percorso del nuovo regolamento
La proposta dovrà ora essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria.
Se approvato, il regolamento entrerà in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea e sarà direttamente applicabile negli Stati membri.
Le misure già adottate prima della sua entrata in vigore resteranno escluse dal nuovo regime, anche se potranno essere riesaminate dalle autorità alla luce dei criteri europei.
