L’articolo 7 del Decreto Crescita (decreto-legge n. 34/2019) dispone che «Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell'articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 Ottobre 1972, nr. 633, che entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della repubblica 6 giugno 2001 nr. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono, altresì, dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo».
Cassazione: le SICAF sono escluse dall'incentivo
Tanto premesso, con la sentenza n. 26928/2025 (in allegato) pubblicata il 7 ottobre, la Corte di Cassazione ha affermato che si deve escludere l’estensione del predetto beneficio a società che “eseguono” la ristrutturazione, ma che non sono imprese edilizie, come le SICAF (società di investimento per azioni a capitale fisso).
Il legislatore ha considerato il beneficio in questione applicabile ad imprese che hanno ad oggetto caratterizzante l’attività edilizia in senso proprio. Conta non tanto la diretta esecuzione dell’opera quanto la natura, l’oggetto specifico e qualificante dell’attività di impresa e dunque il requisito soggettivo costituito dall’essere il soggetto che invoca il beneficio un’impresa edilizia. Le SICAF non sono certamente imprese edilizie, osserva la suprema Corte.
La scelta del legislatore è stata “quella di limitare il beneficio in questione alle imprese edilizie allo scopo di incentivare il relativo comparto, nel segno di una scelta discrezionale che non risulta irragionevole e che non viola il principio di eguaglianza, stante l’ontologica diversità, sul versante della caratterizzazione dell’oggetto sociale tra un’impresa di costruzione ed una Sicaf”, conclude la Cassazione.
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