Ieri 25 settembre il ministro dell'economia e delle finanze, Giancarlo Giorgetti, ha risposto nell'Aula del Senato all'interrogazione 3-02159 sull'applicazione della cedolare secca ai locatori costituiti in società o impresa.
“Oggi il mercato del lavoro”, ricorda il senatore Luigi Spagnolli che ha illustrato l'interrogazione, “richiede sempre più che le aziende e i datori di lavoro mettano a disposizione alloggi per i lavoratori fuori sede. Facilitare questo alle aziende porta indubbi vantaggi all'economia del Paese. Accade invece spesso che tale operazione si riveli economicamente insostenibile per le aziende, che in genere non possiedono direttamente alloggi, bensì li prendono in locazione da proprietari privati, a causa del fatto di non poter applicare la cosiddetta cedolare secca.
La cedolare secca sugli affitti, introdotta nel 2011, è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali, oltre all'esenzione dell'imposta di registro e di bollo, per il quale possono optare le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sull'immobile concesso in locazione. La norma attribuisce esclusivamente al locatore la possibilità di optare per la cedolare secca.
Per quanto riguarda le locazioni a uso abitativo, è previsto il divieto di optare per la cedolare secca quando il locatore svolge la locazione nell'ambito di un'attività imprenditoriale. Ma l'Agenzia delle entrate ha finora impedito di applicarla anche quando il locatore è un soggetto privato, ma il locatario opera in regime d'impresa (imprenditori o società). Su questo punto è più volte intervenuta la Corte di cassazione, prima nel 2024, con la sentenza n. 12395, e più recentemente nel 2025, con le sentenze nn. 12076 e 12079, andando a consolidare la propria giurisprudenza.
La Cassazione ha infatti definitivamente sancito la legittimità dell'applicazione della cedolare secca anche quando il locatario è costituito da una società o da un'impresa che prende in locazione un immobile ad uso abitativo, ad esempio per i propri dipendenti o collaboratori. Secondo la Corte, la volontà della norma è chiara.
Questo orientamento supera l'interpretazione restrittiva dell'Agenzia delle entrate che ad oggi però non consente, in sede di registrazione e nel controllo con modello telematico RLI, di optare per la cedolare secca qualora il locatario sia costituito da una società o da un'impresa e, non potendo usufruire dell'agevolazione, molti proprietari in tutta Italia o rinunciano alla possibilità di locare l'immobile alle imprese che vogliono destinarlo ai propri dipendenti, oppure chiedono canoni d'affitto talmente elevati che non sono economicamente sostenibili”.
Pertanto, l'interrogazione chiede al ministro Giorgetti, “anche alla luce della risposta fornita dal suo Dicastero a un'analoga interrogazione svolta qualche mese fa alla Camera, se non ritenga ormai consolidato l'orientamento giurisprudenziale della Corte di cassazione e, quindi, che sarebbe opportuno rimuovere gli ostacoli applicativi dell'Agenzia delle entrate, che, sulla base di un orientamento ormai superato, non consentono di esercitare l'opzione nei casi ammessi anche dalla Corte, e quanto tempo è necessario perché si arrivi a un aggiornamento del sistema telematico RLI al fine di ridurre il contenzioso pendente e dare una risposta a questa problematica”.
Giorgetti: valutiamo ricorso contro la sentenza
Nella sua risposta, il ministro Giorgetti ha ricordato che “com'è noto la disciplina della cosiddetta cedolare secca ha previsto un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili, che consente ai locatori persone fisiche di optare per un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali, oltre all'imposta di registro di bollo. Per espressa previsione normativa, l'applicazione della cedolare secca resta tuttavia esclusa qualora il locatore agisca nell'ambito di un'attività d'impresa, arte o professione.
Gli interroganti lamentano l'interpretazione restrittiva della disciplina di settore da parte dell'Agenzia delle entrate, che non consente allo stato attuale di optare per il regime della cedolare secca nell'ipotesi in cui il locatario e non il locatore sia costituito da una società o un'impresa. La circolare n. 12 del 2016 dell'Agenzia delle entrate precisa che la circostanza, dunque, che il legislatore abbia individuato in maniera puntuale le ipotesi in cui è possibile estendere l'ambito applicativo della cedolare secca, definendo le condizioni, esclude che detta estensione possa essere effettuata in via interpretativa. Su questa questione si è sviluppato un fitto contenzioso che fa registrare, nei gradi di merito, esiti contrastanti.
La Corte di cassazione - come peraltro ricordato dagli stessi interroganti - si è di recente pronunciata riconoscendo la facoltà del locatore di optare per la cedolare secca, anche nell'ipotesi in cui il conduttore, pur operando nell'esercizio della sua attività d'impresa o professionale, stipuli un contratto di locazione a uso abitativo, ad esempio per mettere l'unità abitativa a disposizione dei propri dipendenti o collaboratori.
A giudizio dell'Agenzia delle entrate, il recente orientamento di legittimità risulterebbe non del tutto condivisibile lì dove non valorizza adeguatamente la circostanza che il legislatore, con l'inserimento nell'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del comma 6-bis, ha espressamente previsto che l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, di cui al libro primo, titolo II, del codice civile, purché sublocati a studenti universitari e dati a disposizione dei Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
A giudizio dell'Agenzia, detta eccezione confermerebbe la regola per cui il locatario dovrebbe essere un soggetto che non agisce nell'esercizio dell'attività d'impresa. Inoltre, residuerebbe il tema, sul quale le recenti pronunce non paiono essersi espressamente pronunciate, sul come il locatario impresa debba far emergere la finalità abitativa dell'allocazione. Anche nella recente sentenza restano delle condizioni per l'applicazione del regime speciale.
Per queste ragioni, visti anche i riflessi a livello di finanza pubblica, allo stato si è ritenuto opportuno valutare con l'organo locale la possibilità di addivenire a un mutamento del recente giudizio giurisprudenziale, anche tramite la richiesta di remissione della questione alle Sezioni unite”, ha concluso Giorgetti.
Spaziani Testa (Confedilizia): “L'interpretazione dell'AdE ostacola l'accesso alla casa”
Commenta Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia: “Da ben quattordici anni l’Agenzia delle entrate – interpretando in modo del tutto originale una legge dello Stato – nega l’applicazione della cedolare secca sugli affitti abitativi nel caso in cui il proprietario stipuli il contratto di locazione con un’impresa, che provvede poi a destinare l’immobile ad abitazione del dipendente o del collaboratore.
Negli ultimi due anni, questa visione dell’amministrazione finanziaria è stata recisamente smentita, con ben tre sentenze, dalla Corte di Cassazione, vale a dire dall’organo chiamato ad assicurare ‘l’esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge’.
Oggi la questione è stata nuovamente portata all’attenzione del Parlamento, dove abbiamo appreso che la linea del Fisco non cambierà e che, anzi, l’Agenzia si adopererà per convincere la Suprema Corte a mutare orientamento.
C’è da rimanere sconfortati. La norma è di una chiarezza cristallina. Nonostante questo, è dovuta intervenire la Cassazione. Nel frattempo, si continuano a impegnare risorse pubbliche per un contenzioso che non sarebbe dovuto mai nascere. Oltre a tutto ciò, si ostacola anche l’accesso alla casa da parte dei dipendenti e dei collaboratori delle imprese, negandosi in queste situazioni un regime di tassazione nato proprio per ampliare l’offerta abitativa. Perché continuare su questa strada?”, conclude Spaziani Testa.
