Piano Regolatore Generale di Roma: tutto sulla Variante 2024 alle Norme Tecniche di Attuazione

La Variante 2024 rappresenta un importante aggiornamento delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale di Roma, a distanza di oltre 15 anni dalla loro approvazione nel 2008. La revisione è nata dall’esigenza di correggere numerose criticità applicative riscontrate nel tempo, semplificare le procedure e rendere il PRG più coerente con la normativa statale e regionale attualmente in vigore, in particolare in materia di rigenerazione urbana e sostenibilità ambientale.

La città che cambia e le motivazioni della variante

Nel corso degli anni, l’applicazione delle NTA ha generato numerose criticità interpretative, spesso sfociate in contenziosi amministrativi, soprattutto per alcune disposizioni relative ai tessuti della città consolidata (es. art. 45 [vedi nota 1]) e alla città da ristrutturare (es. artt. 51-53).

In parallelo, il quadro normativo nazionale e regionale è profondamente mutato: si pensi alla Legge Regionale 7/2017 [vedi nota 2] sulla rigenerazione urbana o alla riforma del DPR 380/2001[vedi nota 3], che hanno introdotto nuovi concetti di intervento edilizio e strumenti come il permesso di costruire in deroga o convenzionato.

La variante si propone dunque di armonizzare le NTA con le normative vigenti, semplificare le procedure, favorire la rigenerazione urbana, limitare il consumo di suolo e garantire maggiore certezza giuridica e operativa.

Gli Obiettivi generali della Variante

• Allineare le NTA alla normativa statale e regionale vigente.
• Ridurre le ambiguità interpretative e prevenire i contenziosi.
• Favorire la rigenerazione urbana e il riuso dell’edificato esistente.
• Semplificare gli iter amministrativi, specialmente per la città consolidata e da ristrutturare.
• Introdurre maggiore flessibilità nelle destinazioni d’uso e negli strumenti attuativi.

Le principali novità introdotte: alcuni esempi

Nuove classificazioni d’uso (Art. 6): vengono individuate 5 macro-categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettivo, produttivo/direzionale, commerciale e rurale), semplificando la struttura precedente. Ad esempio, all’interno della funzione residenziale si distingue tra abitazione pura, temporanea e ricettiva.

• Esempio: un B&B in cui il proprietario è residente rientra nel “residenziale puro”, mentre una casa vacanze in gestione terza è considerata “residenziale ricettiva”.

Permesso di costruire convenzionato (Art. 12) [vedi nota 4]: introdotto come modalità di attuazione diretta degli interventi, consente di concordare convenzioni tra privato e amministrazione, semplificando operazioni complesse.

• Esempio: un intervento su un’area dismessa può essere autorizzato direttamente mediante permesso convenzionato, integrando opere pubbliche.

Cessione compensativa (Art. 22): chiarita la possibilità di utilizzare la cessione come alternativa all’esproprio nei casi in cui si voglia acquisire un’area privata per realizzare servizi pubblici.

Registro dei crediti edilizi [vedi nota 5]: strumento innovativo per monitorare i trasferimenti volumetrici e le compensazioni tra aree.

• Esempio: un privato che cede un’area per servizi potrà “atterrare” i volumi in un’altra zona, tracciata nel registro.

Carta per la Qualità (Art. 16) [vedi nota 6]: riportata alla sua funzione originaria di supporto alla qualità architettonica, e non più vincolo rigido.

Art. 21-bis – Edifici abbandonati e degradati [vedi nota 7]: introdotta una norma per consentire interventi rigenerativi su immobili dismessi, soprattutto nella città consolidata.

• Esempio: una ex fabbrica dismessa può essere riqualificata con destinazioni miste residenziali e di servizio, anche in deroga agli strumenti esistenti.

Revisione della SUL (Art. 4): aggiornate le esclusioni dal calcolo, includendo nuovi elementi come impianti per energie rinnovabili, soppalchi bassi, tensostrutture sportive.

Art. 83 – Programmazione dei servizi pubblici: introdotti due strumenti – il Programma di acquisizione e il Progetto Unitario – per una gestione flessibile e coerente delle dotazioni pubbliche in risposta ai bisogni emergenti.

Art. 87 – Impianti sportivi in aree verdi private: definite le condizioni per realizzarli, favorendo l’ampliamento delle dotazioni sportive nei quartieri.

Partecipazione municipale e osservazioni

Il percorso di approvazione ha incluso una fase di ascolto con i Municipi, che hanno formulato osservazioni, in particolare su:

• la regolamentazione dell’uso residenziale a fini turistici;
• i cambi di destinazione d’uso nel centro storico;
• la tutela degli edifici residenziali nei tessuti T1-T5;
• il piano per la localizzazione degli impianti di telefonia.

Alcune osservazioni sono state accolte o verranno considerate in fase attuativa, altre sono state respinte per coerenza con l’impianto della variante.

Un primo passo verso una revisione organica della NTA

La variante rappresenta un primo passo verso la revisione organica delle NTA del PRG, finalizzata a rendere lo strumento urbanistico più funzionale, flessibile e coerente con le trasformazioni sociali e normative in atto. Essa si propone come base per un futuro riesame complessivo, in linea con i principi della rigenerazione urbana, della sostenibilità e della semplificazione amministrativa.

Note tecniche

1. Art. 45 comma 6 delle NTA – ha storicamente generato contenziosi per la città consolidata.
2. L.R. Lazio 7/2017 – Legge sulla rigenerazione urbana e recupero edilizio nella Regione Lazio.
3. DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) – disciplina generale dell’attività edilizia in Italia.
4. Permesso di costruire convenzionato – previsto dal DPR 380/2001, art. 28-bis.
5. Registro dei crediti edilizi – strumento per tracciare le compensazioni urbanistiche (perequazione).
6. Carta per la Qualità – strumento introdotto con il PRG 2008 per migliorare la qualità progettuale urbana.
7. Art. 21-bis – norma nuova per il recupero di edifici abbandonati o in stato di degrado.

Tabella Comparativa NTA 2008 vs Variante 2024

Gli allegati tecnici

Allegato A – Estratto comparativo Art. 6 NTA

Confronto tra la classificazione delle destinazioni d’uso del 2008 e quella del 2024. La nuova versione semplifica e raggruppa le destinazioni in cinque macro-categorie, favorendo chiarezza e flessibilità.

Allegato B – Schema del Registro dei Crediti Edilizi

Il Registro dei Crediti Edilizi è uno strumento introdotto dalla Variante 2024 alle NTA del PRG di Roma per gestire in modo trasparente e tracciabile i meccanismi di compensazione urbanistica. Consente di registrare i crediti volumetrici derivanti da cessioni di aree e di monitorare lo stato delle aree 'cedenti' e 'riceventi'.

Il Registro comprende:

• Identificazione univoca delle aree di partenza e destinazione;
• Volumetrie cedute e ricevute;
• Stato attuativo delle operazioni;
• Compatibilità con i vincoli urbanistici e paesaggistici.

Di seguito, uno schema semplificato del funzionamento del Registro:

Allegato C – Flusso del Permesso di Costruire Convenzionato

Il Permesso di Costruire Convenzionato è uno strumento previsto dall'art. 28-bis del D.P.R. 380/2001, che consente il rilascio del titolo edilizio subordinatamente alla stipula di una convenzione con l'Amministrazione. La convenzione regola obblighi di interesse pubblico a carico del soggetto attuatore, come la realizzazione di opere di urbanizzazione, dotazioni territoriali o altri interventi di riqualificazione urbana.

Il flusso procedurale comprende:

1. Proposta da parte del privato con bozza di convenzione;
2. Valutazione tecnica e giuridica da parte del Dipartimento PAU;
3. Approvazione dello schema di convenzione in Giunta o Assemblea Capitolina;
4. Rilascio del permesso convenzionato subordinatamente alla stipula.

Segue lo schema semplificato delle fasi operative:

Il Permesso di Costruire Convenzionato è disciplinato dall’art. 28-bis del DPR 380/2001. Consente di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla sottoscrizione di una convenzione tra Comune e soggetto attuatore, con obblighi di interesse pubblico (es. opere di urbanizzazione).

Allegato D – Caso applicativo Art. 21-bis

L’articolo 21-bis, introdotto con la Variante 2024 alle NTA del PRG di Roma, disciplina gli interventi di rigenerazione urbana su edifici abbandonati o in stato di degrado, con l’obiettivo di tutelare la sicurezza, la salubrità e la qualità urbana. Questa norma si applica prevalentemente alla Città consolidata e consente il riutilizzo di volumi esistenti anche attraverso interventi di ristrutturazione edilizia e cambio di destinazione d’uso, nel rispetto dei vincoli urbanistici e ambientali.

Esempio pratico: Recupero di una ex fabbrica in disuso

• Localizzazione: zona semi-centrale (Municipio V), tessuto urbano T3 – Città consolidata.
• Stato di fatto: edificio produttivo abbandonato da oltre 10 anni, superficie coperta di circa 2.000 mq.
• Problemi: degrado edilizio, rischio crolli, assenza di presidio sociale, impatto negativo sul contesto urbano.
• Obiettivo dell’intervento: trasformazione dell’edificio in struttura mista con residenza, co-working e servizi di prossimità.

Intervento proposto

1. Ristrutturazione edilizia con mantenimento della volumetria esistente;
2. Cambio di destinazione d’uso da produttivo a misto residenziale/commerciale;
3. Introduzione di spazi condivisi (coworking, piccola palestra, biblioteca di quartiere);
4. Bonus volumetrico del 10% per adeguamenti energetici e miglioramento sismico;
5. Realizzazione di area verde attrezzata a uso pubblico.

Risultati attesi

• Recupero funzionale dell’edificio abbandonato;
• Riduzione del degrado e maggiore sicurezza per i residenti;
• Aumento della dotazione di servizi di prossimità;
• Miglioramento della qualità urbana e della vivibilità del quartiere.

Schema illustrativo del caso applicativo

Lo schema seguente rappresenta in forma sintetica il processo previsto dall’art. 21-bis, applicato al caso della riqualificazione di una ex fabbrica in disuso in una zona consolidata della città.

• Bonus volumetrico (fino al 10%) per miglioramenti energetici e sismici;
• Realizzazione di spazi condivisi e verde pubblico.