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Il Decreto-Legge n. 69 del 29 maggio 2024, noto come “Salva Casa”, convertito nella Legge 105/2024, introduce importanti semplificazioni nel settore edilizio e urbanistico. Il Quaderno ANCI n. 56 ha analizzato le principali novità: dallo stato legittimo degli immobili alla nuova modulistica unificata, fino alle regole sui cambi d’uso e le sanatorie edilizie. Questo articolo offre un quadro sintetico e operativo per tecnici, amministratori e operatori del settore.
Stato legittimo degli immobili: nuovi criteri e responsabilità
Il decreto riforma l’art. 9-bis del DPR 380/2001, introducendo la possibilità di dimostrare lo stato legittimo di un immobile anche con il solo ultimo titolo edilizio, a condizione che abbia interessato l’intero immobile e che siano indicati i titoli pregressi. Questo meccanismo semplificato è reso operativo grazie alla nuova modulistica unificata, che introduce sezioni specifiche per la ricostruzione della storia edilizia.
Modulistica unificata: uno strumento operativo
Il tassello operativo più rilevante introdotto dal Decreto è rappresentato dalla modulistica unificata per SCIA, CILA e SCIA alternativa al permesso di costruire, approvata in Conferenza Unificata il 27 marzo 2025.
I nuovi modelli, in vigore dal 23 maggio 2025 (termine per la pubblicazione da parte dei Comuni), sono pensati per:
- semplificare la verifica del titolo edilizio;
- ridurre il contenzioso con l’esplicita dichiarazione degli estremi dei titoli pregressi;
- conformarsi alle linee guida ministeriali del MIT del 30 gennaio 2025.
Cambi di destinazione d’uso: meno burocrazia, più flessibilità
L’articolo 23-ter del DPR 380/2001 viene modificato profondamente, stabilendo che il mutamento della destinazione d’uso è sempre ammesso senza opere, o con opere ricomprese nell’edilizia libera.
| Tipologia | Unità singola | Intero edificio | Procedura |
| Mutamento senza opere | Consentito | Consentito | SCIA ordinaria |
| Mutamento con opere | Consentito | Consentito (salvo norme locali) | SCIA o PdC |
Tabella 1 – Cambi d’uso nella stessa categoria funzionale
Il Decreto introduce una scala progressiva delle tolleranze costruttive in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
| Superficie utile | Tolleranza ammessa |
| ≤ 60 mq | 6% |
| 61-100 mq | 5% |
| 101-300 mq | 4% |
| 301-500 mq | 3% |
| > 500 mq | 2% |
Tabella 2 – Tolleranze costruttive in funzione della superficie utile (art. 34-bis)
Il Decreto Salvacasa e la semplificazione edilizia
Il Decreto “Salva Casa” rappresenta una delle più significative operazioni di semplificazione edilizia degli ultimi anni. L’introduzione della modulistica unificata, coerente con le nuove regole su stato legittimo, cambi d’uso e sanatorie, può ridurre il margine di discrezionalità delle amministrazioni e dare maggiore certezza ai cittadini.
