Il nudo proprietario e l'usufruttuario di un compendio immobiliare residenziale di civile abitazione, sito in Savigliano (Piemonte), al confine con l’immobile oggetto dell’intervento edilizio in contestazione, il 10 maggio 2019 hanno presentato al Comune di Savigliano un'istanza di riesame del permesso di costruire rilasciato il 20 febbraio 2018 in favore di una società immobiliare (poi variato con SCIA del 2 novembre 2018), avente ad oggetto la demolizione parziale e ricostruzione di un fabbricato ad uso civile abitazione ai sensi dell’art. 4 del Piano casa della Regione Piemonte (legge regionale n. 20 del 2009), con restauro e risanamento conservativo del piano primo del fabbricato non demolito.
Con nota del 10 giugno 2019, il Comune, a seguito di apposita istruttoria, ha confermato la legittimità dell’intervento opponendo un diniego alla richiesta di autotutela.
Con il ricorso di primo grado, i ricorrenti hanno impugnato il suddetto diniego di autotutela e i titoli edilizi autorizzativi. Tuttavia, il TAR Piemonte (Sezione Seconda), con la sentenza n. 00647/2020, ha ritenuto le censure in parte infondate e in parte inammissibili.
Con atto di appello, la parte ricorrente ha impugnato la suddetta sentenza, ma il Consiglio di Stato (Sezione Quarta) ha respinto l'appello con la sentenza n. 6595/2025 (in allegato).
La definizione di “sottotetto”
Nella predetta recente sentenza, la quarta sezione di Palazzo Spada richiama la definizione di sottotetto contenuta nella normativa statale. Con l’art. 4, comma 1-sexies (inserito dal d.l. 12 settembre 2014, n. 133), del d.P.R. n. 380 del 2001 (t.u. edilizia), il legislatore ha previsto l’adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo al fine di semplificare la struttura dei regolamenti edilizi comunali, anche attraverso la predisposizione di “definizioni uniformi sull’intero territorio nazionale”, con una previsione che è stata “annoverata a pieno titolo tra i principi fondamentali del governo del territorio” in quanto espressione di quella “esigenza unitaria e non frazionabile” di semplificazione e di uniformità da garantire su tutto il territorio nazionale (Corte costituzionale 26 maggio 2017, n. 125, punto 4.3.2. del Considerato in diritto).
Tale previsione è stata attuata con l’adozione dell’Intesa del 20 ottobre 2016 in sede di Conferenza unificata Stato-Regioni, avente ad oggetto il suddetto schema di regolamento edilizio-tipo, nonché il “Quadro delle definizioni uniformi” (Allegato A). Tra le definizioni uniformi, si rinviene anche quella di “sottotetto” (voce n. 23), definito come lo “Spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante”.
Conforme definizione di sottotetto è contenuta nel regolamento edilizio comunale (art. 23) di Savigliano.
Nel caso in esame, osserva il Consiglio di Stato, quello che nella relazione tecnico-descrittiva viene definito come “piano quarto sottotetto abitabile”, corrispondente al quinto piano fuori terra, rientra nella definizione normativa di “sottotetto” essendo pacificamente posto “tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante”, come confermato anche dal verificatore laddove ha affermato che il quarto piano “ha le caratteristiche di un sottotetto abitabile con copertura avente pendenza del’8%”.
Il carattere dell’abitabilità
“Il carattere dell’abitabilità, poi, dipende evidentemente da altri fattori, come quello dell’altezza interna, che nella specie risultano sussistenti e comunque non contestati”, osserva Palazzo Spada.
Due facoltà cumulabili tra loro
“Pertanto, nessun abuso edilizio è stato realizzato nella fattispecie in esame, avendo la società immobiliare legittimamente sfruttato sia la possibilità prevista dallo strumento urbanistico di incrementare l’altezza massima dell’edificio di 1,7 metri mediante la realizzazione di un “sottotetto abitabile” (nota n. 3 delle NTA al P.R.G.) e sia la deroga prevista dal c.d. piano casa di “sopraelevare di un piano” (art. 4, comma 5, l.r. n. 20 del 2009)”, nota il Consiglio di Stato. “Dal punto di vista giuridico, si tratta di due facoltà certamente cumulabili tra loro, in mancanza di un espresso divieto in tal senso e non essendo nemmeno incompatibili l’una con l’altra”.
Il principio del contenimento del consumo di suolo
“Tale cumulo, inoltre, risulta conforme al principio di matrice ambientale del contenimento del consumo di suolo che, come evidenziato anche in dottrina, ha assunto la valenza di principio generale nella materia del governo del territorio”, aggiunge Palazzo Spada.
Con il Salva Casa ampliati i casi di interventi di recupero dei sottotetti
“Peraltro, un riscontro normativo di tale principio lo si rinviene proprio in materia di recupero dei sottotetti, alla luce del recente intervento normativo di cui al d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica (c.d. decreto salva casa).
Con tale novella, infatti, è stato introdotto il nuovo comma 1-quater all’art. 2-bis del t.u. edilizia, il quale ha ampliato i casi di interventi di recupero dei sottotetti al dichiarato fine di “incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo” (art. 2-bis, comma 1-quater, t.u. Edilizia)”, ricorda il Consiglio di Stato.
