Nel 2024 il mercato dei mutui ipotecari in Italia ha registrato un sensibile incremento, dopo la contrazione registrata nelle due precedenti annualità. Secondo i dati analizzati nel Rapporto mutui ipotecari 2025, a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, le unità immobiliari urbane e i terreni ipotecati, nel 2024, sono stati 771.351, in aumento del 5% rispetto al 2023. Il capitale complessivamente finanziato ha superato i 108,8 miliardi di euro, in crescita del 21,5% su base annua.
A livello di composizione, il 71% circa delle unità ipotecate è riferito ad atti di tipo residenziale (Res), che rappresentano il 37% del capitale complessivo, per un totale di poco superiore ai 40 miliardi di euro. Gli atti costituiti da una combinazione di unità residenziali e di altre tipologie, atti misto residenziale (misto Res) coprono il 18% degli immobili ipotecati, ma la crescita del capitale finanziato per questi atti è risultata particolarmente sostenuta (+30,4%), segnalando un incremento delle operazioni che combinano immobili a uso abitativo e non abitativo.
Il Nord si conferma l’area con la maggiore concentrazione di mutui ipotecari
Dal punto di vista territoriale, il Nord resta l’area con la maggiore concentrazione di mutui ipotecari: il 60,8% degli immobili ipotecati e quasi il 60% del capitale complessivo, pari a 64,7 miliardi di euro. Il Centro si colloca al 20% circa per numero di immobili, ma registra una flessione dei capitali erogati (–6,4%), mentre al Sud il capitale finanziato cresce del 23% a fronte di un aumento più moderato del numero di immobili, +3,9 per cento.
Grandi città
Nel 2024, le otto principali città italiane per popolazione hanno concentrato oltre 34 miliardi di euro di capitale finanziato con mutui ipotecari, pari al 31,6% del totale nazionale. Il numero di immobili ipotecati in queste aree è cresciuto del 6,4% rispetto all’anno precedente, con un incremento dei capitali erogati del 31,3%, segno di una forte dinamica del credito concentrata nei grandi centri urbani.
Milano si conferma il principale polo finanziario del paese: con 23,7 miliardi di euro di capitale e quasi 30mila immobili ipotecati, rappresenta il 22% del totale nazionale e oltre due terzi del capitale complessivo delle grandi città. La crescita rispetto al 2023 è notevole, +57,8% del capitale, sostenuta soprattutto da immobili del settore non residenziale, che costituiscono più dell’80% del valore finanziato. Roma si colloca al secondo posto con più di 37mila immobili ipotecati, pari al 37% del totale delle grandi città, ma il capitale erogato è in calo del 12,5%, scendendo a 6,1 miliardi di euro. Il dato riflette una fase di rallentamento del mercato del credito nella capitale, in controtendenza rispetto all’andamento nazionale.
Le altre città mostrano segnali positivi, con aumenti diffusi sia nel numero di immobili sia nei capitali. A Torino si registra un consolidamento della crescita (+9,8% immobili, +8,3% capitale), mentre Napoli e Palermo evidenziano incrementi più marcati nel capitale finanziato (+26,1% e +43,1%). Bologna e Genova si distinguono per la crescita del numero di immobili ipotecati (+17,6% e +16%), e infine Firenze è l’unica città in flessione su entrambi i fronti (–2,3% immobili, –18,4% capitale).
Nel complesso, le grandi città rappresentano il 13% circa degli immobili ipotecati nazionali, ma assorbono quasi un terzo dei capitali, a conferma della maggiore dimensione media delle operazioni.
