La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha modificato il Tuir, negli articoli 67, comma 1, e 68, comma 1, prevedendo un ampliamento dei casi in cui si genera una plusvalenza realizzata in caso di cessioni di immobili sui quali sono stati effettuati interventi che hanno consentito di fruire del Superbonus. A partire dal 1° gennaio 2024, se l’immobile, su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110%, viene rivenduto prima di dieci anni dalla fine lavori, la plusvalenza del 26% va calcolata tenendo conto del maggior valore dovuto ai lavori di ristrutturazione. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Se gli interventi agevolati si sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di vendita, tra i "costi inerenti al bene" - deducibili e non concorrenti alla plusvalenza - non rientreranno quelli relativi agli interventi agevolati con Superbonus; se gli interventi agevolati si sono conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, invece, si tiene conto del 50% di tali spese. La novità riguarda le case per le quali la maxi-detrazione al 110% sia stato fruita come sconto in fattura o cessione del credito. Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Alle citate plusvalenze è possibile applicare l'imposta sostitutiva dell'Irpef del 26% (articolo 1, comma 496 legge n. 266/2005).
Lo studio del Notariato
“L’introduzione nel sistema delle plusvalenze immobiliari della fattispecie impositiva di cui all’art. 67 lett. b-bis) del Tuir sta creando numerose problematiche di interpretazione non risultando chiaramente indicata quale sia la tipologia di interventi che possono costituirne i presupposti impositivi”, osserva il Consiglio nazionale del Notariato nello Studio n.15 2024/T, con il quale cerca di risolvere la questione muovendo dalla considerazione iniziale che il legislatore abbia voluto colpire il mercato delle abitazioni diverse da quella principale che vengano cedute a titolo oneroso dopo essere state “ristrutturate” avvalendosi dei benefici fiscali del Superbonus.
La nuova fattispecie impositiva va a penalizzare le cessioni di beni immobili poste in essere dopo che sia stato eseguito almeno uno degli interventi agevolati di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico previsti dalla normativa.
Nel contributo il Notariato sostiene che gli interventi, risultanti dall’elenco di cui all’art. 119 DL n. 34/2020, che possono rilevare in termini di imponibilità della plusvalenza, potrebbero essere soltanto quelli che siano stati eseguiti direttamente sul bene oggetto di vendita (e non anche sulle parti comuni del fabbricato di cui la stessa unità immobiliare faccia parte) e che abbiano fruito dell’incentivo massimo del 110%.
Lo studio prova inoltre ad individuare le argomentazioni che consentano di limitare il campo di applicazione della novella solo agli interventi edilizi di cui all’art. 3 lett. b), c) e d) del d PR n. 380 del 2001.
Il Notariato invita all’utilizzo delle risultanze dello studio con estrema prudenza, viste le varie e differenti situazioni che possono emergere in chiave fiscale.
