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Il mercato immobiliare italiano mantiene nel primo semestre del 2026 il trend di crescita già osservato negli ultimi mesi. Secondo il Market Monitor H1 2026 elaborato da Immobiliare.it Insights, tra gennaio e giugno i prezzi medi delle abitazioni in vendita sono aumentati del 4,3% rispetto allo stesso periodo del 2025, arrivando a circa 2.200 euro al metro quadrato.
Più contenuta, ma comunque positiva, la dinamica delle locazioni: i canoni sono cresciuti del 2,9%, raggiungendo una media nazionale di 14,7 euro/mq.
Dietro questi numeri emergono però due mercati con dinamiche differenti. Nelle compravendite la combinazione tra domanda ancora solida e offerta in calo continua a sostenere i prezzi. Negli affitti, invece, la maggiore disponibilità di immobili sta progressivamente riducendo la pressione della domanda.
Il Nord traina le compravendite
È il Nord a registrare gli incrementi più significativi dei prezzi di vendita. Nel primo semestre il Nord-Est segna un +6% su base annua, mentre il Nord-Ovest cresce del 5,7%.
Più contenuta la crescita nel Centro, pari al 3,4%, mentre Sud e Isole registrano rispettivamente +1,8% e +1,2%.
La domanda continua comunque a sostenere il mercato. La pressione sul singolo annuncio aumenta a livello nazionale del 2,5%, anche se con un'intensità inferiore rispetto alla forte accelerazione registrata nel 2025. Il dato più significativo riguarda il Centro, dove l'indicatore cresce del 7,3%.
A rendere più teso il mercato contribuisce anche la riduzione dell'offerta: lo stock di abitazioni disponibili per la vendita diminuisce dell'1,4% a livello nazionale, con cali del 2,4% sia nel Centro sia nel Nord-Ovest.
Affitti: più offerta, ma canoni ancora in salita
Lo scenario cambia nel mercato delle locazioni. I canoni aumentano del 5,6% nel Centro, del 5,4% nelle Isole e del 5% nel Sud. Più moderata la crescita nel Nord-Ovest, pari all'1,7%, mentre il Nord-Est rimane sostanzialmente stabile (+0,2%).
Il dato più interessante riguarda però l'offerta, che nei primi sei mesi dell'anno aumenta del 19,3% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Si tratta di un'inversione di tendenza rispetto alla forte contrazione dello stock locativo registrata tra il 2022 e il 2024. La maggiore disponibilità di immobili contribuisce a ridurre la pressione della domanda sul singolo annuncio in tutte le aree del Paese.
Il calo è particolarmente evidente nel Nord-Est, dove la pressione diminuisce del 14%. Il Centro rappresenta invece un'eccezione, con un indicatore sostanzialmente stabile (-0,4%).
Torino accelera, Milano resta la più cara
Anche nei principali mercati metropolitani la dinamica dei prezzi rimane prevalentemente positiva. Tutte le città considerate dal monitoraggio registrano aumenti nel comparto delle compravendite, fatta eccezione per Reggio Calabria, che segna -2,5%.
A guidare la crescita è Torino, con un +8,3%, seguita da Genova (+6,6%) e Roma (+6,1%). La Capitale raggiunge così 3.826 euro/mq e supera di poco Bologna, ferma a 3.821 euro/mq dopo una crescita del 5,7%.
Milano mantiene invece il primato per valore medio, con 5.675 euro/mq, nonostante un incremento più contenuto (+2,6%). Firenze supera i 4.700 euro/mq, con una crescita del 3,5%.
Sul fronte degli affitti il quadro è più articolato. Reggio Calabria registra l'incremento maggiore (+17,6%), seguita da Messina (+8%) e Genova (+7,4%). Diminuiscono invece i canoni a Bologna (-3,2%), Catania (-1,3%), Milano (-0,9%) e Firenze (-0,2%).
Milano resta comunque la città più costosa anche per chi cerca casa in affitto, con 22,3 euro/mq, davanti a Firenze con 21,4 euro/mq e Roma con 18,7 euro/mq.
L’accessibilità resta il nodo strutturale
La crescita dei valori immobiliari riporta al centro il tema dell'affordability, ovvero della capacità delle famiglie di sostenere economicamente l'acquisto o l'affitto di un'abitazione.
Secondo il Market Monitor, una persona con un solo reddito può permettersi di acquistare il 30,5% degli immobili disponibili sul mercato. Per l'affitto la quota scende al 13,4%.
La presenza di un secondo reddito modifica significativamente il quadro: l'accessibilità sale al 58,4% per le compravendite e al 56% per le locazioni.
Il divario territoriale è però molto ampio. Nel mercato delle vendite, per le coppie, Reggio Calabria raggiunge un livello di accessibilità dell'87,4%, seguita da Messina con l'86,4% e Catania con il 78,7%. Genova e Torino si collocano rispettivamente al 78% e al 74%.
Firenze è il mercato più difficile
All'estremo opposto si trova Firenze, che risulta il mercato meno accessibile sia per chi acquista sia per chi affitta.
Per una coppia, la quota di abitazioni acquistabili scende al 16,6% dell'offerta. Per un single il dato precipita allo 0,7%.
La situazione è altrettanto critica nel mercato delle locazioni: l'affordability raggiunge appena il 27,7% per i nuclei monoreddito e l'1,5% per quelli bireddito.
I dati del primo semestre delineano quindi un mercato ancora caratterizzato da una forte polarizzazione territoriale. Se sul fronte delle compravendite la scarsità dell'offerta continua a sostenere i prezzi, nel comparto degli affitti l'aumento degli immobili disponibili sembra invece avviare un riequilibrio.
Resta però irrisolto il tema più strutturale: la crescita dei valori immobiliari continua a procedere più rapidamente della capacità di spesa di una parte significativa delle famiglie, rendendo l'accessibilità alla casa una delle principali questioni aperte del mercato italiano.
