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Con la Risposta n. 30 del 10 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate interviene nuovamente sull’applicazione del Sismabonus acquisti, fornendo un chiarimento destinato ad avere impatti concreti su imprese di costruzione e acquirenti.
Il punto centrale è chiaro: per i rogiti stipulati e le spese sostenute dopo il 31 dicembre 2024 non è più possibile optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, salvo il caso in cui l’intervento rientri nel perimetro del Superbonus.
Cessione del credito e sconto in fattura: cosa cambia dal 2025
La questione si inserisce nel quadro normativo dell’art. 121 del DL 34/2020, che disciplina le modalità alternative di fruizione delle detrazioni edilizie.
Per le agevolazioni diverse dal Superbonus, la possibilità di scegliere:
- cessione del credito
- sconto in fattura
è ammessa solo per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024.
Pertanto, nel caso del Sismabonus acquisti (art. 16, comma 1-septies, DL 63/2013), se: il rogito viene stipulato nel 2025 e la spesa è sostenuta nel 2025, l’acquirente non potrà più optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, ma dovrà necessariamente fruire della detrazione in forma diretta nella propria dichiarazione dei redditi.
L’unica eccezione: il Superbonus
Resta ferma la possibilità di esercitare le opzioni alternative anche per spese sostenute nel 2025 solo se l’intervento rientra nell’ambito del Superbonus, ai sensi dell’art. 121, comma 7-bis, del DL 34/2020 (legge 77/2020).
Al di fuori di tale ambito, la chiusura delle opzioni è definitiva.
Il caso concreto: demolizione e ricostruzione di 61 unità
L’interpello trae origine dal caso di un’impresa che, dopo aver demolito e ricostruito un edificio suddiviso in 61 unità immobiliari:
- ha venduto 57 unità nel 2024, consentendo agli acquirenti di beneficiare del Sismabonus acquisti con sconto in fattura;
- intende vendere le restanti 4 unità nel 2025.
L’impresa ha posto due quesiti all’Agenzia:
- Gli acquirenti delle 4 unità vendute nel 2025 possono ancora optare per lo sconto in fattura?
- In alternativa, può l’impresa beneficiare del Sismabonus “interventi” sulle quote riferibili alle unità rimaste invendute?
La risposta è negativa su entrambi i fronti.
Sismabonus acquisti e Sismabonus interventi: alternatività assoluta
L’Agenzia chiarisce un principio fondamentale: Sismabonus acquisti e Sismabonus interventi sono tra loro alternativi in modo assoluto.
Entrambe le detrazioni:
- si fondano sul medesimo presupposto,
- ossia l’intervento edilizio unitario di riduzione del rischio sismico.
Non è quindi possibile:
- applicare il Sismabonus acquisti per alcune unità,
- e il Sismabonus interventi (comma 1-bis dell’art. 16 del DL 63/2013) per altre, proporzionando le spese in base alle unità rimaste invendute.
Secondo l’Agenzia:
l’intervento edilizio ha carattere unitario e l’agevolazione va parametrata alle spese complessivamente sostenute per l’intervento antisismico nel suo insieme, senza possibilità di “suddivisione” per quote.
Ne consegue che, se alcuni acquirenti hanno già beneficiato del Sismabonus acquisti, l’impresa non può in alcun modo fruire del Sismabonus interventi sulle unità invendute.
Le conseguenze operative per imprese e acquirenti
Il chiarimento produce effetti rilevanti:
Per gli acquirenti nel 2025: niente più sconto in fattura o cessione del credito per il Sismabonus acquisti, salvo interventi in Superbonus.
Per le imprese costruttrici: impossibilità di recuperare parte dell’agevolazione tramite il Sismabonus interventi sulle unità rimaste invendute.
Per i nuovi progetti edilizi: necessità di una pianificazione fiscale ancora più attenta, soprattutto nella gestione delle tempistiche di vendita.
In sintesi, dal 2025 il quadro delle opzioni alternative si restringe ulteriormente e viene ribadito un principio di fondo: sul medesimo intervento antisismico non possono cumularsi o alternarsi due diverse detrazioni.
