Il mercato italiano degli affitti transitori mostra i primi segnali di rallentamento dopo un lungo periodo di crescita sostenuta. Secondo l'ultimo studio di Immobiliare.it Insights, società del gruppo Immobiliare.it specializzata in analisi di mercato e data intelligence, i canoni di questa tipologia di locazione – con contratti di durata compresa tra 30 giorni e 18 mesi – sono aumentati dell'1% nell'ultimo anno, segnando una sostanziale stabilità dopo il +35% registrato complessivamente dal 2021.
L'analisi evidenzia come il comparto stia entrando in una fase di maggiore equilibrio, con dinamiche differenziate tra le principali città italiane sia sul fronte dei prezzi sia su quello della domanda e dell'offerta.
Milano rimane la città più cara, ma i canoni iniziano a scendere
Nonostante un lieve calo dell'1% rispetto al 2025, Milano si conferma il mercato più costoso per gli affitti transitori, con un canone medio di 25,5 euro al metro quadrato. Seguono Bologna, con 24,2 euro/mq, Firenze con 23,3 euro/mq e Roma con 21,9 euro/mq.
Tra i principali mercati urbani, Firenze registra una diminuzione dei prezzi del 2%, mentre Bologna e Milano si attestano entrambe a -1%, segnando un'inversione di tendenza rispetto ai forti incrementi osservati negli anni precedenti.
Roma rappresenta invece un'eccezione, con canoni ancora in crescita del 4% su base annua, confermando una domanda ancora dinamica.
Nel confronto con il 2021, tuttavia, il quadro resta quello di una crescita significativa in tutte le principali città: Bologna registra un incremento del 62%, Firenze del 55%, Roma del 51% e Milano del 34%.
Trieste guida gli aumenti, Messina registra il calo più marcato
Tra le venti città analizzate, gli aumenti dei canoni e le diminuzioni risultano perfettamente bilanciati.
L'incremento più significativo si osserva a Trieste (+29%), seguita da Torino (+11%). Crescite più contenute interessano Brescia e Verona (+8%), Parma (+5%), Roma e Padova (+4%), Bergamo (+3%), Genova (+2%) e Napoli (+1%).
Sul versante opposto, il ribasso più consistente interessa Messina (-11%), davanti a Como (-9%). Venezia e Cagliari segnano entrambe un -3%, mentre Firenze e Palermo si fermano a -2%. Più contenute le flessioni di Bologna, Bari, Catania e Milano, tutte pari all'1%.
Domanda in lieve flessione, ma Roma continua a crescere
Dopo la contrazione registrata già nel 2025, anche quest'anno la domanda di affitti transitori evidenzia un leggero rallentamento. A livello nazionale la richiesta diminuisce dell'1%, ma con differenze molto marcate tra i diversi territori.
Le crescite più consistenti si registrano a Brescia (+40%), Messina (+39%) e Trieste (+26%). Segnali positivi emergono anche a Cagliari (+21%), Venezia e Napoli (+15%), Palermo (+14%) e Bologna (+13%).
Tra i grandi mercati immobiliari, Roma continua a distinguersi con una crescita della domanda del 4%, mentre Milano registra una flessione del 5% e Firenze un calo decisamente più marcato, pari al 18%.
Offerta in calo a livello nazionale, ma cresce in alcune città
Anche l'offerta segue dinamiche differenziate. Nel complesso dello scenario nazionale lo stock disponibile diminuisce del 5%, ma alcune città registrano un aumento significativo delle abitazioni destinate agli affitti transitori.
L'incremento più consistente riguarda Bergamo (+49%), seguita da Firenze (+33%), Cagliari e Catania (+23%). Cresce anche l'offerta a Torino (+7%), Venezia (+6%), Palermo (+5%), Bari (+3%), Brescia (+3%) e Napoli (+2%).
Le riduzioni più marcate interessano invece Messina (-26%), Parma (-21%), Como (-19%) e Padova (-18%), seguite da Verona (-16%), Bologna (-14%) e Roma (-10%).
Un mercato che cerca un nuovo equilibrio
Secondo Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it, il rallentamento osservato nel 2026 rappresenta un'evoluzione fisiologica del comparto dopo anni di forte espansione.
«Dal 2021 il mercato delle locazioni ha registrato un incremento dei prezzi del 32%. In questo contesto, il segmento degli affitti transitori è stato quello che ha mostrato la crescita più marcata. I segnali di rallentamento emersi nell'ultimo anno rappresentano un'evoluzione naturale dopo una fase di forte espansione e confermano come il mercato degli affitti stia entrando in una fase di maggiore equilibrio».
I dati confermano quindi una progressiva normalizzazione del mercato: dopo gli aumenti sostenuti registrati negli ultimi anni, i canoni tendono a stabilizzarsi nelle principali città, mentre domanda e offerta mostrano andamenti sempre più differenziati a livello territoriale, delineando un comparto meno uniforme ma potenzialmente più maturo.
