Ai sensi dell'art. 41 quinquies comma 6 della Legge 1150/42, nei Comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero siano consentite altezze superiori a 25 metri, non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona e contenenti la disposizione planivolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa.
Indagini della Procura di Milano hanno portato al sequestro di tre grattacieli, realizzati dalla società Nexity delle Cave senza l’approvazione di un piano particolareggiato o di una lottizzazione convenzionata. In merito, la Corte di cassazione penale (Sez. III), con la sentenza n. 26620 del 21 luglio 2025 (in allegato), ha affermato che la lettera della norma di cui al citato art. 41 quinquies comma 6 della L. 1150/42 “appare inequivoca, molto chiara, nello stabilire, senza alcun termine o condizione avente portata anche cronologica conclusiva, la necessità del previo piano particolareggiato o lottizzazione planivolumetrica, per i comuni tutti dotati degli strumenti urbanistici ivi citati e per le zone in cui siano consentite costruzioni dalle caratteristiche pure descritte nello stesso articolo; le quali ultime, in maniera incontestata, paiono corrispondenti a quelle interessate dagli interventi in questione.
Tale disposizione peraltro, alla luce, sul piano sistematico, anche delle altre previsioni ivi contenute, seppur abrogate poi ex DPR 380/01, chiaramente inerisce alla materia della regolazione urbanistica del territorio come affidata, mediante regole fondamentali, allo Stato; per cui appare innegabile la sua natura di previsione riconnessa al generale principio della pianificazione, di cui integra necessariamente una esplicazione ulteriore, anche essa di tipo fondamentale e non certamente di dettaglio: ciò in quanto, con la previsione in esame, che sancisce la necessità di piani particolareggiati o di lottizzazioni convenzionate in presenza di date edificazioni edilizie in progetto e in ragione delle loro caratteristiche ritenute particolarmente impattanti, si esprime il senso profondo del principio della pianificazione degli interventi edilizi e di trasformazione urbana, connotato dalla sua precipua funzione di garanzia dell’ordinato sviluppo del territorio. La Corte costituzionale, è opportuno in proposito ricordarlo, ha sul punto sottolineato che il senso del principio di pianificazione sta nella esigenza di "una visione integrata di una determinata porzione di territorio, sufficientemente ampia da poter allocare su di esso tutte le funzioni che per loro natura richiedono di trovarvi posto", esigenza "funzionale all’ordinato sviluppo del territorio" (da ultimo v. Corte cost., 4 luglio 2024, n. 119).”
Anche in una zona completamente urbanizzata è legittimo richiedere il piano attuativo
Per la Cassazione “interventi costruttivi di consistente rilievo, anche se unitari, ben possono richiedere, e ragionevolmente, per la loro complessità e per l'incidenza urbanistica che siano in grado di sviluppare rispetto alla situazione in atto, la realizzazione di un apposito strumento attuativo, sia esso di iniziativa pubblica o privata. In tal senso la giurisprudenza ha utilmente rilevato che le opere di urbanizzazione sono interventi che trascendono le dimensioni del singolo lotto edificabile, per cui la loro pianificazione è effettuabile soltanto con uno strumento urbanistico attuativo. Lungo tale linea si è altresì osservato, da parte della stessa giurisprudenza amministrativa, che persino in presenza di porzioni di territorio completamente edificate ed urbanizzate, il Comune legittimamente respinge la richiesta di rilascio della concessione in assenza di previa adozione di piano attuativo per un intervento edilizio (che prevedeva la realizzazione non solo di fabbricati per civile abitazione, ma anche di fabbricati destinati ad attività commerciali, negozi, uffici, market, ristorante ed altro) di consistenza e complessità tali da realizzare una notevole trasformazione del territorio, inammissibile in assenza di un piano per la realizzazione degli interventi infrastrutturali idonei a sostenere il modificato assetto territoriale. Il Comune, pertanto, in ogni caso, si è osservato, non può consentire la realizzazione di tale insediamento senza la previa approvazione di un piano particolareggiato o di un piano di lottizzazione, anche al fine di soddisfare un'esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione”.
Il TAR Lombardia la pensa diversamente
Questo pronunciamento della suprema Corte è in palese contrasto con la sentenza n. 2747/2025 del TAR Lombardia (Sezione Seconda), nella quale si sostiene invece che “il consolidato indirizzo giurisprudenziale ha più volte affermato che l’esigenza della pianificazione attuativa, quale presupposto per il rilascio del Permesso di costruire relativo a fabbricati, si rende necessaria quando si tratta di asservire per la prima volta un’area non ancora urbanizzata, o per raccordarne l’edificazione al tessuto insediativo esistente, valutando la realizzazione o potenziamento di opere, urbanizzazioni e servizi necessari collettivi”. Il consolidato indirizzo giurisprudenziale esclude la necessità della pianificazione attuativa “in presenza di una zona già completamente urbanizzata, quando la situazione di fatto evidenzi una completa edificazione dell’area, tale da renderla incompatibile con un piano attuativo”, afferma il TAR Milano.
