Il Decreto Salva-Casa e successivamente la legge di conversione 105/2024 entrata in vigore dal 24 luglio 2024, nascono principalmente per rimuovere gli ostacoli che, come riportava la relazione illustrativa “spesso rallentano le operazioni di compravendita, in alcuni casi arrivando addirittura a comprometterle. È di tutta evidenza che trattasi di un enorme capitale immobilizzato e improduttivo: tali immobili, formalmente irregolari, non sono suscettibili di interventi di riqualificazione, impedendo così la valorizzazione del patrimonio immobiliare nazionale e il supporto alle ristrutturazioni”.
Le disposizioni puntavano quindi alla salvaguardia dell’interesse alla celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire la regolarizzazione delle cosiddette ‘lievi difformità edilizie’.
L’intervento normativo era considerato di carattere urgente e di natura puntuale perché intendeva fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo.
È bene ricordare il perimetro del concetto di “lievi difformità” oggetto dell’intervento normativo. Si tratta, in particolare di:
- difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
- difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
- difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.
Vanno tenute distinte le predette lievi difformità dalle ipotesi di abuso più gravi consistenti in interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato. Per questi ultimi casi infatti rimangono immutate le misure di prevenzione e di sanzione.
La legge 105/2024 non disciplina gli abusi edilizi strutturali, come lo spostamento di un muro portante, ma solo gli abusi minori, come un tramezzo spostato o una finestra posizionata diversamente. Ammette però la possibilità di sanare scostamenti dimensionali contenuti, fino a un massimo del 6% per le unità immobiliari aventi superficie non superiore a 60 mq.
La data spartiacque: 24 maggio 2024
La legge Salva Casa non ha una scadenza temporale, tuttavia gli abusi e le piccole difformità sanabili sono solo quelle passate e già commesse prima del 24 maggio 2024, data di approvazione del decreto legge e presa a riferimento per la valutazione delle irregolarità sanabili. Il mini condono quindi non può applicarsi agli abusi edilizi né per logica alle lievi difformità future.
Più semplice realizzare mini-appartamenti
La riforma offre la a possibilità di rendere abitabili i sottotetti e di realizzare micro-appartamenti. Le nuove disposizioni infatti riducono la superficie minima per le unità abitative, solo 20 mq per i monolocali e 28 mq per i bilocali. Inoltre, con una altezza minima interna di 2,40 m (contro i precedenza 2,70 m), mantenendo però le medesime norme da un punto igienico-sanitario. Questa misura va incontro a coloro che nei centri urbani intendono recuperare spazi sottoutilizzati.
Nuove categorie per l’edilizia libera
Il decreto legge apporta modifiche puntuali al decreto del TUE sulle seguenti tematiche:
- edilizia libera;
- stato legittimo degli immobili;
- mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari;
- sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
- tolleranze costruttive;
- superamento della cd. doppia conforme, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.
Vengono ampliate le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, ovverosia quegli interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione, in quanto non eccessivamente impattanti. Per esempio interventi di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore < 12 kw, di rimozione di barriere architettoniche e di installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) installate su logge e balconi. Si tratta di Interventi diretti ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio.
Le opere in oggetto non possono comunque determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e, comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Affitti meno cari grazie a più immobili immessi sul mercato
Uno degli obiettivi indiretti ma dichiarati sin dall’inizio quando fu presentato il decreto Salva Casa era anche quello di far diminuire il costo degli affitti, in particolare nelle grandi città.
In un intervista pubblicata su Il Giornale nell’aprile dello scorso anno il ministro delle Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, alla domanda se la nuova legge era di fatto un mini-condono rispondeva: «Chiamatela come volete, a me interessa la sostanza. Sarà una grande operazione di semplificazione e giustizia sociale, liberale e concreta, che aiuterà milioni di famiglie normali. L'obiettivo è anche quello di far diminuire i costi di affitti e vendite, perché rimetteremo in circolo una moltitudine di appartamenti che oggi sono bloccati. È una scelta ragionevole, apprezzata dalle categorie a partire da ingegneri, architetti e geometri, proprietari, notai, agenti immobiliari, edili».
Regole di applicazione e linee guida
A cavallo tra la fine dello scorso anno e l’inizio di quello nuovo sempre il MIT ha dapprima chiarito le regole di applicazione del Salva-Casa, trattandosi di una materia molto tecnica e successivamente ha pubblicato le linee guida di applicazione.
Il capitolo spinoso: “Salva Milano”
Inizialmente era intenzione del governo, in fase di conversione del decreto in legge, quindi attraverso una serie di emendamenti, inserire delle norme che riguardavano la pianificazione urbanistica e le procedure edilizie di Milano e per questo presero il nome di "Salva Milano". Si trattava di semplificare e velocizzare l'iter autorizzativo per determinati interventi edilizi, come ad esempio la possibilità di autorizzare grattacieli o capannoni tramite una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), evitando procedure più lunghe.
La proposta consisteva nella modifica di un articolo della legge urbanistica del 1942 sulla limitazione dei volumi e delle altezze per quanto riguarda le costruzioni in territorio comunale. Tramite un’interpretazione autentica di due norme tra loro collegate, il testo avrebbe consentito il superamento delle soglie per opere edilizie effettuate, anche in assenza di piani particolareggiati o di lottizzazione convenzionata.
Successivamente il governo ha ritirato gli emendamenti e preferito proporre un disegno di legge a parte che è stato approvato in prima lettura alla Camera a fine 2024 e poi è rimasto bloccato in Commissione Ambiente a Palazzo Madama per la divisione tra gli schieramenti politici.
A rallentare ulteriormente l’iter è intervenuta poi l’inchiesta della Procura di Milano sulla gestione dell’urbanistica nel capoluogo lombardo.
Va detto in ogni caso che da un punto di vista teorico l’applicazione della legge non avrebbe riguardato solo Milano, ma si sarebbe potuta applicare a tutto il Paese.
Pochi giorni fa il capitolo dolente è tornato di stretta attualità: abbiamo infatti dato notizia del nuovo tentativo di sbloccare la situazione urbanistica a Milano con la presentazione di un nuovo DDL al Senato che prevede il ricorso alla figura di un Commissario straordinario. Il suo compito sarebbe quello di individuare gli immobili per i quali sussista l’esigenza di una regolarizzazione. Per tutte quelle famiglie, rimaste impigliate nella rete della burocrazia milanese, sarebbe a questo punto un intervento auspicato se non urgente.
