“Sono definite tolleranze costruttive gli scostamenti considerati lievi rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, perché rientranti nei parametri percentuali esattamente individuati dal legislatore”.
Così il Consiglio Nazionale del Notariato nello studio n. 62-2025/P (in allegato) sulle tolleranze costruttive ed esecutive dopo il cd. decreto Salva Casa (Decreto Legge 29 maggio 2024 n. 69 convertito con modificazioni nella legge 24 luglio 2024 n. 105).
Norme per rimuovere le irregolarità che rallentano la circolazione immobiliare
Il Salva Casa ha ulteriormente modificato il Testo Unico dell’Edilizia allo scopo, rappresentato efficacemente nella Relazione Illustrativa, di “fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo”.
Sebbene anche le modifiche in tema di tolleranze non incidano direttamente sulle ipotesi che inibiscono la circolazione immobiliare, le nuove disposizioni sono dirette a rimuovere le irregolarità (anche formali, in quanto frutto di rappresentazioni grafiche non corrette) che rallentano la circolazione immobiliare, in fase precontrattuale.
Le ragioni del decreto Salva Casa sono espresse a chiare lettere nella Relazione Illustrativa, che delinea l’obiettivo di “sbloccare la situazione di totale stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, che difficilmente consente di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, inibendo, conseguentemente, la valorizzazione economica del bene e anche la possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico”.
Nel citato studio n. 62-2025/P il Notariato evidenzia che “viene ampliato il campo di applicazione della disposizione con un richiamo generico anche al “mancato rispetto” di “ogni altri parametro” (art. 34 bis 1 comma TUE), ma muta, invece, l’indice per la valutazione della tolleranza costruttiva: non più il 2 per cento delle misure progettuali, ma il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, con la previsione di parametri crescenti per il tempo anteriore all’entrata in vigore delle nuove norme.
Costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi a condizione che non comportino violazione alcuna della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile ed i parametri dettati al proposito dal legislatore e devono essere eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.
Non si tratta di fattispecie oggetto di disvalore da parte del legislatore il quale non solo non le considera violazioni edilizie da sanzionare ma, per converso, attraverso la loro regolazione, mira a sbloccare la situazione di stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore”, osserva il Consiglio Nazionale del Notariato.
Le conclusioni dello studio
In conclusione, lo studio del Notariato evidenzia che il Salva Casa permette di “fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo”; in tale luce, le nuove disposizioni sono dirette a rimuovere le irregolarità (anche formali, in quanto frutto di rappresentazioni grafiche non corrette) che rallentano la circolazione immobiliare, in fase precontrattuale, pur non incidendo sulla validità del contratto.
“L’obiettivo assunto di sbloccare la situazione di stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, sarà raggiunto se le prassi operative permetteranno di dimostrare agevolmente lo stato legittimo di un immobile, soddisfacendo l’interesse (pubblico e privato) alla riqualificazione e alla valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari interessate da lievi difformità diretto ad un pieno utilizzo degli immobili e delle unità immobiliari superando le “rigidità amministrative non sorrette da reali esigenze di tutela dell’interesse pubblico” che li ostacolano, impedendo una celere circolazione dei beni e consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia”, conclude il Notariato.
