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La vendita di un immobile interessato da interventi agevolati con il Superbonus può generare una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF anche quando la cessione riguarda una quota di proprietà tra comproprietari.
A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 158 del 10 agosto 2026, intervenuta su un caso particolare di cessione di quote immobiliari tra soggetti legati da rapporti di parentela. Il chiarimento assume particolare rilievo perché riguarda non soltanto l’applicazione della disciplina sulla plusvalenza introdotta dal 2024, ma anche la possibilità di considerare, nel calcolo del costo dell’immobile, le spese sostenute per gli interventi Superbonus da un soggetto diverso dal proprietario che vende la propria quota.
La conclusione dell’Amministrazione finanziaria è netta: le spese sostenute da un altro comproprietario non possono essere utilizzate dal cedente per incrementare il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile e, di conseguenza, per ridurre la plusvalenza tassabile.
La disciplina delle plusvalenze Superbonus
La questione nasce dalla disciplina introdotta dalla Legge 213/2023, che ha inserito nell'articolo 67 del TUIR una specifica fattispecie di plusvalenza per gli immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus.
A partire dal 1° gennaio 2024, sono considerate redditi diversi le plusvalenze realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del Decreto Rilancio, quando i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita.
La norma prevede tuttavia alcune importanti esclusioni. Non sono soggetti a questa disciplina gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. Se tra l'acquisto o la costruzione e la vendita sono trascorsi meno di dieci anni, il requisito dell'abitazione principale viene valutato per la maggior parte di tale periodo.
Quando la vendita genera una plusvalenza
La disciplina introduce quindi una finestra temporale particolarmente ampia rispetto alla tradizionale tassazione delle plusvalenze immobiliari.
Per gli immobili interessati dal Superbonus, infatti, la cessione può generare una plusvalenza imponibile se avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati.
La ratio della disposizione è collegata agli effetti prodotti dagli interventi Superbonus sul valore degli immobili. Il legislatore ha previsto un regime specifico per le eventuali plusvalenze realizzate in occasione della successiva vendita, distinguendolo dalla disciplina ordinaria delle cessioni immobiliari.
È proprio all'interno di questo quadro che si inserisce il nuovo chiarimento dell'Agenzia delle Entrate.
Il caso esaminato dall'Agenzia delle Entrate
La Risposta n. 158/2026 prende in esame una situazione caratterizzata da una proprietà immobiliare acquisita in parte per successione e in parte a titolo oneroso.
Uno dei comproprietari aveva inoltre sostenuto le spese relative agli interventi edilizi agevolati con il Superbonus. Successivamente, lo stesso soggetto sarebbe diventato acquirente delle quote residue dell'immobile, acquistandole dagli altri comproprietari, legati da rapporti di parentela.
La questione sottoposta all'Agenzia riguarda quindi il trattamento fiscale della cessione delle singole quote e, in particolare, la possibilità di considerare le spese sostenute dal comproprietario che ha eseguito e pagato i lavori anche ai fini della determinazione della plusvalenza relativa alle quote cedute dagli altri proprietari.
La risposta dell'Amministrazione finanziaria consente di definire con maggiore precisione come debba essere applicata la disciplina in presenza di una proprietà condivisa.
Le quote ricevute per successione restano escluse
Uno dei primi chiarimenti riguarda la diversa origine delle quote di proprietà.
Nel caso di un immobile acquisito in parte per successione e in parte a titolo oneroso, la disciplina della plusvalenza Superbonus si applica alle quote acquistate o comunque detenute a titolo oneroso, mentre restano escluse quelle acquisite per successione.
L'esclusione deriva direttamente dall'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, che esclude dalla nuova disciplina gli immobili acquisiti per successione.
Il principio assume particolare importanza nei casi di comproprietà formatesi attraverso successioni ereditarie e successivi trasferimenti tra familiari.
Non è quindi sufficiente considerare l'immobile nel suo complesso: ai fini fiscali occorre ricostruire come sono state acquisite le singole quote oggetto di cessione.
Come si calcola la plusvalenza
In termini generali, la plusvalenza immobiliare è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell'immobile, incrementato degli altri costi inerenti.
La disciplina specifica introdotta per gli immobili interessati dal Superbonus prevede però regole particolari per il trattamento delle spese relative agli interventi agevolati.
In particolare, l'articolo 68 del TUIR stabilisce che, per gli immobili interessati dagli interventi Superbonus, nei casi previsti dalla norma le spese possono non rilevare ai fini dell'incremento del costo oppure possono essere considerate nella misura del 50%, a seconda del tempo trascorso dalla conclusione dei lavori e delle modalità con cui è stato fruito il beneficio.
Il fattore temporale diventa quindi determinante nel calcolo della plusvalenza.
Le spese Superbonus sostenute da un altro comproprietario
È questo il punto centrale della Risposta n. 158/2026.
Secondo l'Agenzia delle Entrate, il proprietario che cede la propria quota non può utilizzare le spese sostenute da un altro comproprietario per aumentare il costo fiscalmente riconosciuto della quota ceduta.
La regola vale anche quando tra i soggetti esistono rapporti di parentela e anche quando il comproprietario che ha sostenuto le spese diventa successivamente l'acquirente delle quote.
In altre parole, ai fini della determinazione della plusvalenza, rilevano le spese che possono essere fiscalmente riferite al soggetto che realizza la cessione. Non è possibile trasferire automaticamente il beneficio derivante dalle spese sostenute da un altro comproprietario al soggetto che vende la propria quota.
Un chiarimento importante per le compravendite tra familiari
Il principio espresso dall'Agenzia assume particolare rilievo nelle operazioni immobiliari tra familiari.
La vicinanza personale o familiare tra cedente e acquirente non modifica infatti le regole per la determinazione della plusvalenza. Anche quando l'acquirente è un altro comproprietario che ha partecipato direttamente alle spese per la riqualificazione dell'immobile, il cedente deve determinare la propria eventuale plusvalenza sulla base dei costi fiscalmente riconoscibili alla propria posizione.
Questo significa che non è possibile considerare, ai fini del calcolo, le spese sostenute dal familiare semplicemente perché riferite allo stesso immobile.
La distinzione tra proprietà dell'immobile, soggetto che sostiene la spesa e soggetto che realizza la cessione diventa quindi fondamentale.
La perizia giurata per determinare il valore dell'immobile
La Risposta dell'Agenzia delle Entrate affronta anche il tema della determinazione del valore originario dell'immobile.
Quando non è possibile individuare con precisione il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, può essere necessario ricorrere a una perizia giurata di stima, redatta da un professionista abilitato.
Lo strumento consente di determinare il valore da utilizzare come riferimento nel calcolo della plusvalenza nei casi previsti dalla disciplina.
Anche in questo caso, tuttavia, la perizia non consente di incorporare nel valore dell'immobile spese che siano state sostenute da un soggetto diverso dal cedente e che, secondo le regole fiscali applicabili, non possano essere riconosciute ai fini della determinazione della plusvalenza.
La distinzione tra cinque e dieci anni
La disciplina contiene un'ulteriore distinzione temporale che può incidere sul calcolo.
Per le cessioni effettuate entro cinque anni dalla conclusione degli interventi agevolati, quando ricorrono le condizioni previste dalla norma, le spese relative agli interventi Superbonus non vengono considerate ai fini dell'incremento del costo, se il contribuente ha fruito dell'incentivo nella misura del 110% e ha esercitato le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Per le cessioni effettuate dopo cinque anni dalla conclusione dei lavori, invece, può essere considerato il 50% delle spese sostenute per gli interventi, alle condizioni previste dall'articolo 68 del TUIR.
La normativa introduce quindi un meccanismo che tiene conto sia del tempo trascorso dalla conclusione dei lavori sia della modalità con cui il contribuente ha usufruito del Superbonus.
L'imposta sostitutiva del 26%
Una volta determinata la plusvalenza imponibile, il contribuente può scegliere, nei casi previsti, di applicare l'imposta sostitutiva del 26%, in alternativa alla tassazione ordinaria ai fini IRPEF.
La possibilità di applicare l'imposta sostitutiva alle plusvalenze introdotte dalla nuova disciplina è stata prevista dalla stessa Legge 213/2023, che ha esteso il regime già previsto per determinate plusvalenze immobiliari alle nuove fattispecie derivanti dagli interventi Superbonus.
La scelta deve essere valutata caso per caso, considerando la situazione fiscale complessiva del contribuente.
Cosa significa per chi possiede un immobile Superbonus
Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate introduce un elemento di attenzione per tutti i proprietari che stanno valutando la vendita di immobili interessati da interventi Superbonus.
Prima di procedere alla cessione è necessario ricostruire con precisione la storia dell'immobile: modalità di acquisizione della proprietà, data di acquisto, conclusione dei lavori, soggetti che hanno sostenuto le spese e modalità di fruizione dell'agevolazione.
La situazione diventa ancora più delicata quando l'immobile è in comproprietà e le quote hanno origini differenti.
In questi casi, infatti, non è possibile applicare automaticamente un unico criterio all'intero immobile. Le diverse quote possono essere soggette a un trattamento fiscale differente a seconda della modalità con cui sono state acquisite.
Un ulteriore tassello nella disciplina post-Superbonus
La Risposta n. 158/2026 si inserisce nel processo di definizione delle conseguenze fiscali degli interventi realizzati con il Superbonus.
Dopo la fase di forte espansione dell'incentivo, l'attenzione si sta progressivamente spostando anche sugli effetti prodotti dagli interventi agevolati nella fase successiva alla loro realizzazione.
La tassazione delle plusvalenze rappresenta uno di questi aspetti. La disciplina introdotta dal 2024 ha infatti creato un collegamento diretto tra gli interventi Superbonus e l'eventuale successiva cessione dell'immobile, con un orizzonte temporale fino a dieci anni.
Il nuovo chiarimento dell'Agenzia aggiunge ora un tassello importante per i casi di comproprietà, precisando che la posizione fiscale del cedente non può essere modificata dalle spese sostenute da un altro proprietario.
La documentazione diventa fondamentale
Per i proprietari interessati da una futura vendita diventa quindi particolarmente importante conservare e ricostruire tutta la documentazione relativa all'immobile e agli interventi.
Atti di acquisto e successione, fatture, documentazione relativa ai pagamenti, pratiche edilizie e documentazione fiscale degli interventi possono risultare determinanti per stabilire quali costi siano effettivamente riconoscibili ai fini del calcolo della plusvalenza.
La corretta ricostruzione della posizione di ciascun comproprietario consente inoltre di distinguere le quote escluse dalla tassazione, come quelle acquisite per successione, da quelle potenzialmente soggette al regime della plusvalenza Superbonus.
