In materia di determinazione delle variazioni essenziali, l'articolo 32 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) dispone quanto segue:
“1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell'articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44.”
Il quadro regionale
La normativa statale indica delle casistiche generiche rimettendo alle Regioni la relativa disciplina di dettaglio. In proposito, l'ANCE ha aggiornato al 21 marzo 2025 il dossier “Variazioni essenziali: quadro normativo regionale” (in allegato), che raccoglie le casistiche regionali con la relativa disciplina di dettaglio. Da un confronto tra le normative regionali ne emerge un panorama abbastanza diversificato con la previsione, in particolare, di percentuali e indicazioni molto differenti. Ciò è determinante anche ai fini dell’applicabilità del nuovo art. 36 bis Dpr 380/2001, come inserito dal Salva Casa - DL 69/2024, come convertito con legge n. 105/2024, in tema di accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali.
Tra le modifiche intervenute dall’ultimo aggiornamento, l'ANCE segnala in particolare nella Regione Piemonte la modifica delle caratteristiche degli interventi che costituiscono variazione essenziale (art. 6 Lr 19/1999).
