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Una premialità volumetrica prevista dalla normativa regionale non significa che l’intero incremento possa essere realizzato senza ulteriori verifiche. Prima di applicare il bonus occorre infatti confrontare la volumetria risultante dal progetto con gli indici di densità edilizia, le altezze e le distanze applicabili all’area.
È questo uno dei principi ribaditi dal Consiglio di Stato con la sentenza 5744/2026, relativa a un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento realizzato nell’ambito del Piano Casa della Campania.
Nel caso esaminato, i giudici hanno confermato l’annullamento del titolo edilizio perché il volume realizzato superava il limite massimo consentito. Gli accertamenti tecnici avevano invece escluso violazioni relative ad altezza e distanze tra edifici.
Il rapporto con il DM 1444/1968
Il punto centrale della decisione riguarda il coordinamento tra la premialità riconosciuta dalla legge regionale e gli standard urbanistici nazionali.
Secondo il Consiglio di Stato, il semplice riconoscimento di una percentuale di ampliamento non consente di superare automaticamente i limiti fissati dal DM 1444/1968.
Nel caso concreto, la volumetria massima doveva essere calcolata applicando alla superficie fondiaria l’indice di densità previsto per la zona. Il volume complessivo dell’intervento risultava superiore a quel limite e tale circostanza è stata ritenuta sufficiente per confermare l’illegittimità del titolo.
La pronuncia si inserisce nel solco tracciato dalla Corte costituzionale, che con la sentenza 217/2020 aveva escluso la possibilità di utilizzare la disciplina straordinaria del Piano Casa come deroga generalizzata agli standard di densità.
Le deroghe sono possibili, ma non automatiche
Il quadro non significa che gli standard del DM 1444/1968 siano sempre inderogabili.
L’articolo 2-bis del DPR 380/2001 consente infatti alle Regioni di introdurre, attraverso proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie in materia di densità, altezza e distanze.
La possibilità è però legata alla definizione o alla revisione di strumenti urbanistici finalizzati a garantire un assetto complessivo e unitario del territorio o di specifiche aree.
Non è quindi sufficiente richiamare un bonus volumetrico per giustificare il superamento degli standard. Il progettista deve verificare l’esistenza di una specifica disciplina derogatoria legittimamente adottata e la sua concreta applicabilità all’intervento.
Anche gli spazi accessori possono incidere sul volume
La sentenza affronta anche il problema del computo di alcuni spazi dell’edificio.
Nel caso esaminato, un androne coperto destinato al passaggio interno tra diverse parti del complesso è stato considerato nel calcolo della volumetria. Secondo il Consiglio di Stato non poteva essere qualificato come volume tecnico, poiché non presentava le caratteristiche necessarie per rientrare in tale categoria.
Un volume tecnico deve infatti essere privo di una propria autonomia funzionale, destinato ad accogliere impianti indispensabili e non altrimenti collocabili, con dimensioni proporzionate alle esigenze tecniche.
Conta la configurazione reale dell’edificio
Analogo principio vale per terrazzi e loggiati. Alcuni spazi indicati negli elaborati come terrazzi erano risultati, nella realtà, coperti e chiusi su tre lati, con un'unica apertura verso l’esterno.
Per i giudici, le caratteristiche concrete li rendevano assimilabili a loggiati, da considerare nel computo volumetrico.
La qualificazione utilizzata nel progetto, quindi, non è sufficiente: ai fini urbanistici rilevano la conformazione fisica dello spazio, la sua funzione e le definizioni contenute nella disciplina locale.
Attenzione anche al Regolamento Edilizio Tipo
Il Consiglio di Stato si è soffermato anche sul Regolamento Edilizio Tipo. Le definizioni uniformi previste dal RET non possono essere applicate automaticamente in sostituzione delle disposizioni del regolamento edilizio comunale se il Comune non ha completato il relativo adeguamento.
Per il progettista diventa quindi essenziale verificare quale disciplina sia effettivamente vigente nel territorio interessato, senza dare per scontata l’applicazione diretta delle definizioni uniformi.
Demolizione e ricostruzione, quando resta ristrutturazione
La sentenza ha infine escluso che le modifiche apportate all’edificio preesistente comportassero necessariamente la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione.
Il DPR 380/2001 consente infatti, nei casi previsti, di ricondurre alla ristrutturazione edilizia anche interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
La qualificazione va comunque valutata alla luce della disciplina applicabile e delle caratteristiche specifiche dell’intervento.
