Oltre allo studio n. 62-2025/P sulle tolleranze costruttive ed esecutive dopo il cd. decreto Salva Casa (Decreto Legge 29 maggio 2024 n. 69 convertito con modificazioni nella legge 24 luglio 2024 n. 105), il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato il correlato studio n. 225-2024/P “Lo stato legittimo degli immobili dopo il decreto cd. Salva Casa”, anch'esso approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 26 marzo 2025.
“Lo stato legittimo”, spiega lo studio, “consiste nella (modulazione della) conformità alle norme vigenti del bene esistente in oggetto, la cui situazione tecnico giuridica deriva da alcuni elementi che la norma provvede ad individuare esattamente e discende essenzialmente dal titolo abilitativo che ha legittimato la edificazione dell’immobile o dell’unità immobiliare o dalle altre condizioni esattamente definite dal legislatore. Lo stato legittimo può essere determinato in via alternativa sulla base: i) del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o ii) del titolo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa) integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
La dichiarazione dello stato legittimo di un immobile – sia contenuta all’interno della dichiarazione tecnica procedimentale, sia nella relazione allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali – non esclude la sussistenza degli obblighi formali di menzione disciplinati dalla legge”.
Lo stato legittimo è uno dei principi fondamentali della normativa edilizia
“A seguito della pronuncia della Corte Costituzionale del 2022 n.217, lo stato legittimo viene certificato quale uno dei principi fondamentali della normativa edilizia, con conseguente esclusione, per i legislatori regionali, della possibilità di dettare discipline peculiari che siano contrastanti con le regole definitorie dettate dal legislatore nazionale.
Le norme in materia, così come novellate nel 2024, acquistano un ruolo definitorio centrale nel sistema ordinamentale.
È stato efficacemente rappresentato che l’art. 9bis TUE detta una regola: lo stato legittimo discende essenzialmente dal titolo abilitativo che ha legittimato la edificazione dell’immobile o dell’unità immobiliare o dalle altre condizioni esattamente definite dal legislatore.
Per effetto delle modifiche introdotte dal cd. decreto Salva Casa, del comma 1 bis dell’art.9 bis TUE, anche la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis concernente le tolleranze costruttive partecipa della definizione dello stato legittimo. In concreto, allora, una siffatta attestazione, seppur funzionale ad operare sul piano delle tolleranze costruttive o esecutive, presuppone proprio quello stato legittimo, che ne costituisce un prius per poter qualificare le piccole difformità quali appunto mere tolleranze.
In tale attestazione, andranno precisati: i) i “titoli abilitativi” idonei alla determinazione dello stato legittimo; ii) il verificarsi delle ipotesi in cui può affermarsi che un immobile o un’unità immobiliare sia stato realizzato in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio; iii) il verificarsi dell’ipotesi di un immobile o di un’unità immobiliare realizzata in un'epoca nella quale era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio ed il titolo di legittimazione dell’immobile o dell’unità immobiliare siano stati dispersi, con l’inesistenza di copie dei medesimi, neppure informali”, conclude lo studio.
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