Lo Studio n.36-2026/T (in allegato) di Francesco Raponi, pubblicato sul portale del Consiglio Nazionale del Notariato, mira a stabilire quale sia il regime impositivo cui assoggettare gli atti di trasferimento a titolo oneroso, posti in essere da un soggetto passivo Iva, aventi ad oggetto beni immobili classificati in una delle categorie “F”, che comprende le aree urbane (F1), i fabbricati collabenti (F2), i fabbricati in corso di costruzione (F3), i fabbricati in corso di definizione (F4) ed i lastrici solari (F5).
L’analisi conclude che per le aree urbane la sola classificazione catastale nella categoria F1 non consente di ritenere sempre sussistente il presupposto oggettivo per farne rientrare la cessione nel campo di applicazione dell’Iva, atteso che a tali fini bisognerà invece prendere in considerazione la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici.
Con riferimento invece ai fabbricati collabenti (F2), in corso di costruzione (F3), in corso di definizione (F4) e ai lastrici solari (F5), la cui natura non fa emergere dubbi sull’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, la ricerca è orientata a determinare se le relative cessioni siano esenti o imponibili.
La cessione dei beni in costruzione e in corso di definizione è sempre imponibile
Con l’avvertenza che le conclusioni dello studio non sono del tutto condivise dall'amministrazione finanziaria, risulta che la cessione dei beni in costruzione e in corso di definizione è sempre imponibile e quella avente ad oggetto fabbricati collabenti e lastrici solari, ai sensi dell’art. 10 – 8 bis dpr 633 del 1972, è di regola esente e imponibile soltanto se ne ricorrono i presupposti previsti da tale norma.
Lo studio altresì verifica il regime fiscale delle cessioni effettuate da soggetti passivi Iva aventi ad oggetto beni appartenenti alle categorie fittizie trasferiti come pertinenze.
Aree urbane pertinenziali
Per le aree urbane pertinenziali emerge che il relativo trasferimento rientra nel campo di applicazione dell’Iva secondo la natura del bene principale nel solo caso in cui risultano suscettibili di utilizzazione edificatoria, poiché in caso contrario, non potendosi applicare il medesimo criterio di assimilazione tipologica, è soggetto ad imposta di registro.
Fabbricati pertinenziali in corso di costruzione e/o in corso di definizione
Con riferimento invece ai fabbricati pertinenziali in corso di costruzione e/o in corso di definizione, ritenendosi decisivo che si trovano ancora nel ciclo produttivo dell’impresa e dovendosi pertanto prescindere dal regime previsto per i beni ultimati proprio dei beni principali, le cessioni che li abbiano ad oggetto potranno risultare soltanto imponibili.
Fabbricati collabenti e lastrici solari pertinenziali
Con riguardo poi ai fabbricati collabenti e ai lastrici solari pertinenziali, risulta che la relativa cessione rientra nel perimetro applicativo dell’art. 10 – 8 bis dpr Iva se vengono ceduti come pertinenze di una abitazione e in quello dell’8 ter se invece risultano pertinenze di un bene strumentale.
Nella parte finale, infine, è analizzata la possibilità di applicare le agevolazioni prima casa al trasferimento avente ad oggetto fabbricati classificati nella categoria catastale F.
